路線価 (2023) 沖縄県糸満市字座波当原114 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市字座波当原１１４番
価格時点	2023 年
駅名	座波停駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (415 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円／坪 1平米 4万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は糸満市を中心とする住宅地域。市街化調整区域内の既存住宅地域であり、地縁的選好性を有する個人が需要の中心であるが、一部に転入者も見られる。地縁的選好性が強い地域であるが、既存住宅地内の分譲事例も見られるようになり、値ごろ感から地域外からの需要増加も見込まれる。取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を想定した場合には中心価格帯は総額で１６００～１７００万円程度の水準になる。 (2) 同一需給圏は糸満市内及び隣接市町村の既存住宅地域の圏域と判断した。主たる需要者は地縁的選好性を有するエンドユーザーであるが、周辺では戸建分譲業者による開発等がみられ、那覇市等からの転入者等も見受けられる。需要者層の広がりにより、近隣地域の地価水準は上昇傾向にある。地取引の中心価格帯は土地で総額１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円台とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する。市街化調整区域内に存する戸建住宅が中心の既存住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視する自己利用目的の取引が大半で、収益性に着目した取引は見られない。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近時の市場動向等や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺は自用の住宅を中心とした地域で共同住宅等はほぼ見当たらず、賃貸市場の熟成度の低さから合理的な賃貸経営が困難であると判断し収益価格の試算を見合わせ、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は実際の取引事例を適切に要因比較することにより試算した信頼性の高い価格であると判断した。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	座波停北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	125.5 坪 (415 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市字座波当原１１４番
標準地の範囲
東	100 m
西	400 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	23 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　２．５ｍ建築基準法４２条２項道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が中心の旧来からの住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅市場における新型コロナの大きな影響はなく、当面は地価の上昇傾向が続くと予測する。 (2)中規模住宅が多い旧来からの既存集落地域であるが、周辺では小規模戸建分譲等のミニ開発がみられ、これに伴い地価水準は上昇傾向にあり、今後も同様の傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は限定的で、住宅市場に対する大きな影響はなかった。低金利政策も続いており、不動産市場はコロナ禍以前の状況に戻りつつある。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の期待感が高まっており、市内の不動産市況も住宅地を中心に活性化の動きがみられる。
地域要因
(1)好調な不動産市場を背景に、優良物件が少なくなるなか、既存集落内の分割分譲等の事例も増えており、価格は上昇傾向が強まっている。 (2)周辺では小規模戸建分譲等もみられ、堅調な住宅需要や周辺地域との比較における相対的割安感から、近隣地域内の宅地需要は高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５糸満修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字座波当原１１４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,520 円／平米 11万817 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,951 円／平米 11万2,242 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,233 円／平米 12万6,398 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字座波当原１１４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,180 円／平米 11万2,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,778 円／平米 11万1,670 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,011 円／平米 11万9,052 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字座波当原１１４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,120 円／平米 12万2,719 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,571 円／平米 12万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,061 円／平米 13万5,748 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５糸満修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字座波当原１１４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,842 円／平米 14万4,942 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,627 円／平米 14万4,231 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,112 円／平米 14万5,834 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情