路線価 (2023) 沖縄県糸満市字兼城浜川原369-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
価格時点	2023 年
駅名	西崎入口停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,080万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,210万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万9,944 円／坪 1平米 12万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は糸満市及び豊見城市の既存の商業地域である。主たる需要者は、低層店舗を取得する目的の県内外の法人のほか、フランチャイズ店舗を経営する目的の個人や法人も混在する。南側の複合型商業施設が顧客誘引力をやや強めたが、近隣地域への波及の程度はまだ低い。新型コロナ感染症との併存政策により、景況感は上向いている。土地建物総額で１億円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は糸満市内の商業地域のほか隣接市町の幹線道路沿いの商業地域であり、主たる需要者は県内資本の法人、個人等の事業主体である。当該地域は糸満市内の中心的商業地域であり、顧客の購買力等は比較的良好で商況は安定しており、堅調な不動産需要が認められ、地価は上昇傾向にある。取引価格は物件の規模や条件等の個別性により大きく異なるが、標準的な規模の土地で総額８０００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内では、低層で築年数の古い建物が多く、自営店舗も多いことから、賃貸市場の形成は不十分である。さらに高止まりする建築費も考慮すると、収益価格の適用における想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得ず、収益価格は相対的に低位となった。ここでは、信頼性が高い比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、事例の取引価格は投資採算性等も考慮したうえで成約に至ったものと推察されることから、当該価格には収益性も包含されていると思料する。一方、収益価格は店舗兼事務所の建築、賃貸を想定し試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。以上を踏まえ、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西崎入口停　北東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	200.2 坪 (662 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、教習所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに各種店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ地域である。南側の駐車場付き複合型商業施設は集客を強めているが、波及の程度はまだ低い。景況は上向いており、地価は当面、上昇傾向を維持する可能性がある。 (2)県道沿いに店舗が多く建ち並ぶ糸満市の中心的商業地域で、地域に変化を及ぼす要因は見当たらず、今後も現況を維持していくと予測する。中心部に近いため需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。糸満市の人口は増加傾向にある。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の期待感が高まっており、市内の不動産市況も住宅地を中心に活性化の動きがみられる。
地域要因
(1)南側の駐車場付き複合型商業施設は、飲食店等が人気を集めているが、近隣地域への波及の程度はまだ低い。 (2)県道沿いの商業地域で、地域に変化を及ぼす要因は見当たらない。中心部に近いため需要は堅調で、市況は活発化している。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,336 円／平米 30万1,957 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,695 円／平米 31万3,062 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,048 円／平米 38万3,655 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万568 円／平米 39万8,598 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,779 円／平米 38万6,071 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,934 円／平米 41万9,644 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,900 円／平米 47万5,733 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,095 円／平米 49万9,520 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,766 円／平米 38万6,028 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県糸満市字兼城浜川原３６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,006 円／平米 54万8,816 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,936 円／平米 55万8,502 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,491 円／平米 40万8,261 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情