路線価 (2023) 沖縄県糸満市西崎町5-8-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市西崎町５丁目８番７外
価格時点	2023 年
駅名	西崎第二団地前停駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9億7,600万 円 (9917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9億9,000万 円 (9917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,939 円／坪 1平米 9万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、近隣地域のほか豊見城市、浦添市、西原町を含んで県内全域に亘る。需要者の中心は県内外の法人事業者である。工業地として整備された街区及び街路配置等が良好であり、また、市外物流拠点との交通アクセスも良好なため品等は高い。県内における知名度も高く、新型コロナ感染症の影響下においても、需要が底堅い。取引規模が様々であり、個々の個別的事情等も存することから中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は本島中南部の工業地域及び流通業務地域であり、需要者は製造業、建設業、流通業、自動車整備業等の法人が中心である。県内では工業地の新規供給が少なく、糸満バイパス開通以降、交通利便性が向上した近隣地域は県内外の物流系企業からの引き合いが高まり、地価は力強く上昇している。取引の中心価格帯は、物件の規模や条件等の個別性により大きく異なり、個別事情を含んでいるため、見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、需給圏を拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、工業地としての賃貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の工業地域との競争、競合の程度、新型コロナ感染症の影響及び県内経済への影響、類似土地の需給動向等を考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺は自用の工場等が中心であり、賃貸市場が熟成していないため、収益還元法は適用を見合わせ、取引事例比較法のみを適用し、比準価格を試算した。比準価格は、市内や南部地域のみでは比較可能な事例を十分に収集できなかったため、広域的に多数の事例を収集して、価格牽連性が認められる事例を選択し、適切に要因比較を行って試算したため、規範性が高い価格を求められた。よって本件では、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西崎第２団地前停　南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	2999.7 坪 (9917 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、事業所等が混在する工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市西崎町５丁目８番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	600 m
南	700 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	埋立造成された西崎地区の工業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)全県的な物流施設向け工業地の供給不足が継続しており、那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区との相対的比較により、現下の新型コロナ感染症の影響下においても地価は上昇傾向と判断した。 (2)各種製造工場のほか事務所や物流倉庫等もみられる工業団地である。幹線道路に近く、交通利便性や業務の効率性の高い地域あるため、今後も高い需要が見込まれ、地価は引き続き力強く上昇していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万9,939 円 1平米 9万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,310円 1平米 9万8,400円
前年から次年への変動率 25 ％
2022年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万9,939円 1平米 9万9,800円
前年から次年への変動率 26.8 ％
2019年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、県内経済動向の先行不透明感は残る。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の期待感が高まっており、市内の不動産市況も住宅地を中心に活性化の動きがみられる。
地域要因
(1)国道３３１号豊見城道路の影響は大きく、供給不足、需要超が継続している。 (2)幹線道路に近く、交通利便性や業務の効率性が良好であり、県内外事業者からの需要は安定して高く、地価は力強く上昇し続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市西崎町５丁目８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,754 円／平米 44万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,881 円／平米 50万5,425 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1 円／平米 39万6,723 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０３西原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県糸満市西崎町５丁目８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,373 円／平米 15万3 円／坪
推定価格 平米 坪	5万909 円／平米 16万8,305 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,566 円／平米 27万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,600 円／平米 27万9,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０３豊見城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県糸満市西崎町５丁目８番７外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,385 円／平米 14万6,737 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,496 円／平米 17万6,858 円／坪
標準価格 平米 坪	9万671 円／平米 29万9,758 円／坪
査定価格 平米 坪	9万700 円／平米 29万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情