路線価 (2023) 沖縄県沖縄市胡屋4-906-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 沖縄市沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
価格時点	2023 年
駅名	中の町停駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円／坪 1平米 7万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沖縄市内の旧来からの住宅地域と判断した。需要者は、沖縄市に地縁的選好性を有する市内及び周辺市町村の世帯が中心である。市内では宮里、山内、桃原等の区画整然とした住宅地域の需要は高く、こうした地域との相対感で旧来からの住宅地域にも需要が波及している。土地は２００㎡程度で総額１５００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００～４０００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は胡屋地区を中心とする市内既成住宅地域全域である。需要者の中心は３０～４０代の市内居住者が中心で隣接市町村からの転入者も見受けられる。市内中心市街地に近接する既成住宅地域で各種施設等へのアクセスも比較的良いため、コロナ禍においても需要の底固い地域である。市場取引の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で１，５００万円前後、新築物件はほとんどなく中古住宅で３，０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は昨今の市場における取引実態を反映し、規範性が高い。収益価格は高騰した建築費や賃料水準の低さから、比準価格に比較して低位に求められた。さらに収益価格は、近年は地主への融資姿勢硬化により新築賃貸住宅の供給も抑えられており、市場の実態を反映しにくい面を有する。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考にして一般的要因の再吟味を加え、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、沖縄市内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており求め得た査定価格の規範性は高い。一方、当該地域は収益性よりも居住快適性を重視する地域で、また近年高騰する建築費に元本価格に見合うだけの賃料水準が追いついておらず収益価格はやや低位に試算された。よって本件では規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中の町停　南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沖縄市沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの住宅地域であるが、新興住宅地域との関連性から地価は上昇基調にある。ライカム等商業中心及び役所等への接近性から今後も根強い需要が見込まれ、既成住宅地としての熟成度が高まっていくと予測する。 (2)中心市街地背後の既成住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。閑静な環境を持ち需要は比較的安定している。地価は新型コロナがやや落ち着きをみせ景気回復から若干の上昇傾向で推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沖縄市の人口は増加傾向、木造新築戸建て分譲の取引が多く、美里、宮里、山内、桃原地区等の需要は根強く、市全域の取引件数は堅調に推移 (2)県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾向にあり、沖縄市内の不動産市況においても地域差はあるが徐々に上昇基調で推移している。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)沖縄市中心市街地背後の既成住宅地域で熟成しつつある。潜在的需要は底固く地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５沖縄修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,849 円／平米 21万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,743 円／平米 21万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,710 円／平米 25万3,603 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,437 円／平米 26万2,619 円／坪
推定価格 平米 坪	8万391 円／平米 26万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,050 円／平米 25万8,033 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,004 円／平米 25万1,269 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,612 円／平米 25万3,279 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,176 円／平米 25万8,450 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,514 円／平米 27万9,403 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,528 円／平米 28万2,756 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,933 円／平米 26万4,258 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市胡屋４丁目９０６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
標準価格 平米 坪	8万765 円／平米 26万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,600 円／平米 26万9,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情