路線価 (2023) 沖縄県沖縄市諸見里1-50-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 沖縄市沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
価格時点	2023 年
駅名	諸見停駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,790万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万6,797 円／坪 1平米 9万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沖縄市住宅地域一円と考えられる。そして、主な需要者も、地縁性が強い地域ではあるが、比較的良好な住環境から、隣接する市町を含み、からり広域に亘るものと考えられる。また、標準地の存する地域は、国道及び沖縄南ＩＣ等への接近性や、日常生活の利便性が比較的良好なことから、需給関係は安定している。地価は、コロナ禍からの回復基調も見られるも、不動産市況の煽りを受け、更地価格で、３千万前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、沖縄市を中心として、隣接する市町村も圏域とする。需要者は地縁者を主とするが、本島のほぼ中間に位置することから広範囲に通勤圏をカバーしており、このため市外からの転入者もある。需給動向は堅調に推移してきたが、今般、コロナ禍における物価高騰等により様子見が伺え、市場マインドは慎重を期してる。中心となる価格帯は、規模にもよるが土地は２，５００万円前後の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、直接法により求められているが、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格からのアプローチは、合理的な意味合いが、小さくなっている為、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃料相場が土地建物価格に呼応して形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、アパートとしての利用も見られるが、自用目的の取引が主流であることを鑑みて参考に止めた。よって、代表標準地との検討を踏まえて、類似性等を吟味して求められた市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	諸見停北西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沖縄市沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
標準地の範囲
東	170 m
西	30 m
南	110 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が多い住宅地域として熟成しており、とりたてて、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍からの回復基調も見られるも、不動産市況に影響を受けつつ、概ね現状水準を堅持しながら推移すると予測。 (2)低層住宅地として熟成しており、今後も現状維持で推移していくと思料される。地価水準は経済動向の緩急に左右されるものの、宅地開発の余地は少なく、地価水準は、上昇基調で推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,805 円 1平米 9万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万6,797 円 1平米 9万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万6,797円 1平米 9万2,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沖縄市の地価は、コロナ禍からの回復基調の兆しが見え初め、特に、人気のある美里地区や泡瀬地区の周辺地域の需要は旺盛。 (2)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)需要はあるものの供給少なく、需給動向は堅調。
個別的要因	(1)地域的需要の属性との関連から、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を持つ。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５沖縄修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,619 円／平米 24万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,940 円／平米 26万4,282 円／坪
標準価格 平米 坪	8万829 円／平米 26万7,221 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,437 円／平米 26万2,619 円／坪
推定価格 平米 坪	8万391 円／平米 26万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,689 円／平米 31万3,042 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,625 円／平米 25万16 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,066 円／平米 27万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,304 円／平米 28万8,627 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,883 円／平米 31万6,989 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,460 円／平米 33万5,427 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,460 円／平米 33万5,427 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市諸見里１丁目５０番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,727 円／平米 31万6,473 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,055 円／平米 32万864 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,783 円／平米 29万6,823 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情