路線価 (2023) 沖縄県沖縄市南桃原1-672-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 沖縄市沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
価格時点	2023 年
駅名	球陽高校前停駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沖縄市内及び隣接する北谷町における幹線道路沿い全域と考えられ、主な需要者は、比較的、資本力を有する個人及び、法人等である。尚、近隣地域においては、宅地供給量が少ない事に加え、地域的特性等も反映して、土地需要は存する。ただ、近接して存する、山内地区内を縦断する、市道幹線道路沿いの商業地との競合関係から、積極的に市場に参入する需要者は少ない。地価は、既存商業地で更地価格２千万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、沖縄市内の商業地のうち、日用品物販やサービス店舗等を扱う近隣向け商業地域である。需要者は、県内中小法人を中心とし、車両の出入の利便性等から自己利用の住宅や共同住宅を求める個人も含まれる。学生や近隣住民向けの小規模店舗・学習塾等の事務所等が多く、沖縄市全般の住宅地価格上昇の影響を受け、地価は上昇傾向にある。土地取引の中心となる価格帯は、１００，０００円／㎡前後、総額では２，０００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。一方、収益価格は、直接法により求められているが、近隣地域において、収益性が貫徹するほど、高度利用が進展しておらず、また、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると、収益価格は、合理的な意味合いが、かなり小さいことから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市内の幹線道路沿いの取引事例に、適切に補修正及び要因比較を行って求めたもので、昨今の市場における取引実態を反映し、規範性が高い。収益価格は高止まりした建築費や賃料水準の低さから、比準価格に比較して低位に求められた。さらに収益価格は、市場の実態を反映しにくい面を有する。従って、比準価格を採用し収益価格を参考にして、一般的要因の再吟味を加え鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	球陽高校前停東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模各種店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沖縄市沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地として熟成しており、特に地域にかかる変動要因はない。地価は、南桃原・山内の区画整理地域内の商業地からの影響も受けるも、住宅地との関連で割安感もあり、上昇傾向で推移。 (2)小規模日用品店舗が連たんする地域であり、住宅需要が高まる中、商業地の地価も住宅との比較により、上昇基調である。住宅と商業用途との併用が徐々に進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2022年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沖縄市の地価は、コロナ禍からの回復基調の兆しが見え初め、特に、人気のある美里地区や泡瀬地区の周辺地域の需要は旺盛。 (2)沖縄市の人口は増加傾向、市内のインフラ整備は進みつつあり、住宅地との牽連性により隣接する商業地価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域内において、直接、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)中小店舗の集積する商業地である。地域特性に特に変化は見られない。
個別的要因	(1)車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保が出来ない事は、競争力に劣ることは否めない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,395 円／平米 36万8,272 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,291 円／平米 37万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,685 円／平米 32万2,947 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,769 円／平米 42万2,404 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,908 円／平米 41万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,531 円／平米 33万8,967 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５沖縄修１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,409 円／平米 39万1,460 円／坪
推定価格 平米 坪	12万304 円／平米 39万7,725 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,069 円／平米 34万7,358 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市南桃原１丁目６７２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,647 円／平米 24万6,783 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,260 円／平米 25万5,422 円／坪
標準価格 平米 坪	10万599 円／平米 33万2,580 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情