路線価 (2023) 沖縄県沖縄市登川1-9-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 沖縄市沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
価格時点	2023 年
駅名	沖縄市農民研修センター前停駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,620万 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	7,640万 円 (808 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万2,417 円／坪 1平米 9万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、沖縄市を中心とした中南部の幹線沿線等が圏域である。需要者は、県内法人・個人の事業者を中心とする。全般的にコロナ禍による様子見が伺え、市場マインドは慎重を期している。土地は規模にもよるが７千万円前後、土地・建物総額は、物件の状態・業種等によりバラツキがあり中心価格帯は明確ではない。 (2) 同一需給圏は沖縄市内及び隣接のうるま市の幹線沿いに亘る商業地域。特にやや中心部から離れた路線商業エリアとの代替競争関係が強い。需要者の中心は県内外で一定の画地規模を要する小売業、サービス業等を営む法人事業者。なお近時は県外事業者の存在感が高まっている。高速ＩＣに程近い幹線道路沿線で交通量が多く、近年は店舗の出店が複数見られ需要は堅調。需要の中心となる価格帯は土地８００㎡程度で７５００万円前後。建物込は幅があり把握が困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、元本に見合った賃料水準が形成されていないため、低位になったと判断される。比準価格は、広域的な見地で事例収集を行い規範性のある事例より求めており実証的である。本件では、需要者は自己使用目的が多いことを鑑みて、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場では元本と果実の関係が希薄で、自己利用に伴う事業収益性等を賃料水準に十全に反映することが困難。結果、低位な収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は一定規模土地の効用に留意し、典型的需要者の観点より広域的なエリアからの事例選択、補修性を適切に行い試算した。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沖縄市農民研修センター前停　北東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	244.4 坪 (808 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗や店舗併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沖縄市沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	200 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	29 m
面積	800 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型店舗地としての使用方法が標準的と思料される。国道沿線地として潜在的な需要はあり、需給動向は堅調に推移していくと予測される。 (2)沖縄北ＩＣに程近い国道沿いの立地の為、近年店舗の出店が顕著で地域熟成度や繁華性が高まりつつある。今後地域は、土地利用が進むことにより熟成度を高めつつ、推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万2,417 円 1平米 9万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 30万2,830円 1平米 9万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。 (2)昨年春のサーキット場やアリーナ開業に伴い、周辺でホテル等の建築が進められており、市街地を中心に土地の高度利用が進みつつある。
地域要因
(1)潜在的な需要のある国道沿線で、近年店舗進出が見られる。 (2)全国展開する国内大手資本の沿道型チェーン店舗が近年複数出店した。その他既存施設の改修や空地への建築計画も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路による選好性への影響はやや認められるも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万3,906 円／平米 21万1,273 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,913 円／平米 22万4,520 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,404 円／平米 30万2,182 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万160 円／平米 39万7,249 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,698 円／平米 37万9,192 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,250 円／平米 30万8,285 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,203 円／平米 30万8,129 円／坪
推定価格 平米 坪	9万897 円／平米 30万505 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,580 円／平米 31万5,987 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５うるま 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県沖縄市登川１丁目９番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,792 円／平米 27万404 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,101 円／平米 27万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	9万327 円／平米 29万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,100 円／平米 30万4,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情