路線価 (2023) 沖縄県豊見城市字上田上田原211-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 豊見城市沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
価格時点	2023 年
駅名	上田停駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,821 円 1平米 9万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊見城市において価格水準が中低位の住宅地域。主たる需要者は、戸建住宅地域であるので豊見城市及び周辺市町に居住する住宅を購入する目的の個人であると判断した。古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ地域である。新型コロナ感染症の影響は低下し、豊見城市の住宅地の地価上昇は力強さを増しており当該地域も同様である。主たる価格帯は、９２，０００円／㎡前後であり、総額では１，５００万円前後、面積は１６０㎡前後となっている。 (2) 同一需給圏は、豊見城市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域で、特に市内の開発後期間の経過した宅地分譲地域との代替性が強い。主たる需要者は豊見城市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。周辺街路整備の進捗及び区画整理区域等の高い需要が波及し、需要は堅調である。土地は１５００万円から２５００万円程度、新築戸建は３５００万円から４５００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、豊見城市の事情補正のない住宅地域の民間同士の取引事例に適切な補修正を行ったものであり、市場における取引実態を反映し精度が高いと判断する。当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ１低専に指定された地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては比準価格の精度は高いと判断し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料水準を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上田停　南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く、周辺に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊見城市沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くに開発された戸建住宅地域
街路	基準方位北　　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ地域である。新型コロナ感染症の影響は低下し、豊見城市の住宅地の地価上昇は力強さを増しており、当該地域も同様である。 (2)小規模な戸建分譲住宅地域で、周辺街路事業により利便性が向上している。また、相対的な割安感もあり、周辺の区画整理地域等から需要が波及し、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万3,821 円 1平米 9万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万3,821円 1平米 9万1,900円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊見城市の近年の人口は微増である。住宅地における新型コロナ感染症の影響は低下しており、先行きに明るさが増している。 (2)豊見城市の人口及び世帯数は増加傾向で推移している。コロナ禍からの景況回復感も見られ宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)やや古くに開発された戸建分譲地であり、周辺街路の整備が進み市場性が向上している。 (2)地域要因に特段の変動はない。周辺街路事業の進捗及び区画整理区域等から需要が波及し、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５豊見城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万2,921 円／平米 37万3,317 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,167 円／平米 36万7,518 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,438 円／平米 29万2,376 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,210 円／平米 38万884 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,434 円／平米 38万1,625 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,644 円／平米 30万6,281 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,134 円／平米 34万7,573 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,709 円／平米 35万9,392 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,970 円／平米 30万4,053 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字上田上田原２１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,193 円／平米 41万582 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,830 円／平米 40万2,770 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,844 円／平米 32万166 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情