路線価 (2023) 沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原78 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 豊見城市沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
価格時点	2023 年
駅名	伊良波停駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (344 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (344 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,354 円／坪 1平米 7万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊見城市において価格水準が概ね低中位の住宅地域。主たる需要者は、地域が既成集落であり、当該地域に地縁のある個人と判断した。既成集落であり、従来は選好性が比較的高い地域ではなかったが、新型コロナ感染症の影響が低下したとともにＩＣに近いこと等の利便性が見直され地価は上昇を強めている。主たる価格帯は、７２，０００円／㎡前後であり、総額では２，５００万円前後、面積は約１００坪前後となっている。 (2) 同一需給圏は豊見城市及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要の中心となる。新型コロナ感染症の影響による目立った取引の停滞等は無く、那覇市への接近性に優れており、那覇市の住宅地と比べて値頃感があること等から、街路条件等がやや劣る既成住宅地域においても供給に対して相応の需要が認められる。中心価格帯は総額で１，９００～２，５００万円程度の水準になる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、豊見城市の事情補正のない既成住宅地域の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、市場における取引実態を反映し精度が高いと判断する。当該地域は、１低専に用途指定されているため高度利用が行政的条件による規制で阻害され、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては比準価格の精度は高いと判断し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、自用目的の取引が主であり、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊良波停　北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	104.1 坪 (344 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊見城市沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成集落であり、従来は選好性が比較的高い地域ではなかったが、新型コロナ感染症の影響が低下したとともにＩＣに近いこと等の利便性が見直され地価は上昇を強めている。 (2)旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は那覇市から比較的割安な周辺市町へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊見城市の近年の人口は微増である。住宅地における新型コロナ感染症の影響は低下しており、先行きに明るさが増している。 (2)新型コロナ感染症の流行により県内景気は影響を受けているものの、持ち直しの動きも見られる。豊見城市の人口は微増傾向にある。
地域要因
(1)既成集落地域であり、地域要因に特に変化はないもののＩＣへの接近性など利便性から市場性は向上している。 (2)旧来からの住宅地域で、中核都市である那覇市における住宅地の供給不足と価格上昇により、那覇市周辺にも住宅需要が拡がっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５豊見城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万8,924 円／平米 29万3,983 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,983 円／平米 29万872 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,815 円／平米 24万7,338 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５豊見城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,042 円／平米 30万7,597 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,351 円／平米 29万2,088 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,538 円／平米 23万9,811 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,602 円／平米 25万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,274 円／平米 26万8,692 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,837 円／平米 22万963 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字伊良波伊良波原７８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,286 円／平米 37万7,830 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,176 円／平米 37万7,466 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,360 円／平米 31万1,954 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情