路線価 (2023) 沖縄県豊見城市字豊崎1-1198 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 豊見城市沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
価格時点	2023 年
駅名	アウトレットモールあしびなー前停駅 から 460m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5億6,500万 円 (3551 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	5億6,500万 円 (3551 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市全域及び那覇市の求心力が及ぶ中南部を圏域とする。主な需要者は、県内外のマンション開発業者で、ホテル・商業施設用地を求める事業者と競合関係にある。水面下での取引、個別事情が反映された取引が多いため、市場性の把握はやや困難であるが、５億円前後が中心価格帯と思料される。 (2) 同一需給圏は、本島中南部のマンション適地の存する圏域で、主たる需要者は県内外のマンション開発業者と判断される。同一需給圏内のマンションの需要はコロナ禍を経ても底堅さを維持し、特に接近性や環境条件を備えた地域の需要は堅調で、かつ希少性も高いが、資材価格の高止まり等から、投資採算性への影響が見られる。取引規模等で価格帯にばらつきがあるが、土地は３０００㎡程度、総額で４億５０００万円から６億円と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当市は、都計法上の用途地域が低層地域で占められているためマンション供給は少ないが、那覇市の求心力が強く作用する土地柄からマンション需要は潜在的にある。新しい事例より求められた比準価格は実証的であるが、需要者サイドの観点から信頼性に難点がある。一方、典型的な市場参加者の関心は開発分譲によって得られる利潤であることを考慮のうえ、投資採算性を反映した開発法による試算価格に説得力があると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する事例に基づき試算したもので実証的な価格であるが、市場参加者の観点から見た規範性の高い事例が少ないため、相対的な信頼性がやや劣る。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格で、マンション適地という特性から、典型的な需要者は投資採算性に基づき意思決定するものと判断される。以上より、説得力が高い開発法により求めた価格を重視し、比準価格を参考に止め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	アウトレットモールあしびなー前停　南東方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	1074.1 坪 (3551 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンションが建ち並ぶ新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊見城市沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	290 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、高層共同住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。経済動向の緩急に左右されるものの、マンション適地は少なく、需要は底堅く推移していくと予測される。 (2)マンションが建ち並ぶ地域として熟成しつつある。良好な住環境や利便性から需要は底堅さを維持しているが、建築資材等の高騰により投資採算性の低下もうかがえ、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。 (2)豊見城市の人口及び世帯数は増加傾向で推移している。コロナ禍からの景況回復感も見られ宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)コロナ禍による建築資材高騰の影響が懸念されるものの供給少なく、需要は底堅い。 (2)資材価格の高止まり等はあるものの、素地需要は底堅さを維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０４豊見城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,042 円／平米 40万6,777 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,026 円／平米 44万3,090 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,756 円／平米 51万8,235 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	68 ％
基準容積率	161 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０４南風原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,807 円／平米 43万9,060 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,916 円／平米 47万2,480 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,149 円／平米 52万6,147 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	49 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５八重瀬 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,913 円／平米 37万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,638 円／平米 38万5,605 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,085 円／平米 49万9,487 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ｂ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県豊見城市字豊崎１番１１９８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,423 円／平米 39万4,812 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,093 円／平米 38万3,803 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,756 円／平米 50万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情