路線価 (2023) 沖縄県うるま市石川東恩納前原722-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
価格時点	2023 年
駅名	前原停駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧石川市内における既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入するうるま市北部の居住者が大半を占め、隣接する市町村からも若干見受けられる。周辺地域は空地、未利用地等も多く、土地の熟成度は概して低い。地域における戸建住宅地の需要引き合いはやや限定的であるが、地価は底値反発等から上昇傾向にある。土地は３００㎡前後で１，２００万円程度、中古戸建では３，２００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は石川地区を中心とするうるま市内の住宅地域の存する圏域。典型的需要者としては個人による自己使用目的の一次取得者が中心で、一部に転入需要も認められる。新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、区画整然とした良好な居住環境が保たれている住宅地については、需要が底堅く地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯は、土地については３００㎡前後で１０００万円～１５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画整然とした街区が南北に配置・形成された旧区画整理事業区域内の既成住宅地域で、標準地の画地規模では自用目的での取引が中心である。建築費高騰期の下、第三者賃貸市場は未成熟な地域環境により収益還元法の適用は現実的でなく適用しなかった。本件では、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係が認められる取引事例を採用し、さらに新型コロナ発生後の市況を反映した事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域であり、経済合理的な賃貸経営を行い得る賃貸用建物の想定が困難であったため、収益還元法の適用を断念した。よって、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	前原停　南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	250 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、県道６号線南西側背後の低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は旧石川市内の住宅地需要の底上感から上方調整過程にある。 (2)区画整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。うるま市内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地に対する需要は堅調であり、周辺住宅需要を取込み今後も現状の利用が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万587 円 1平米 3万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市として発展してきたが基地問題・所得・年金・失業等に対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。 (2)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)新型コロナの影響が弱まる中、値ごろ感のある区画整然とした居住環境の良好な住宅地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)接面方位（南西）　＋１％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,167 円／平米 11万9,568 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,955 円／平米 12万8,785 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,348 円／平米 13万84 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,683 円／平米 12万1,274 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,471 円／平米 12万573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,839 円／平米 12万1,790 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,158 円／平米 12万2,844 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,236 円／平米 12万6,408 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,829 円／平米 13万1,675 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５うるま 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川東恩納前原７２２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,153 円／平米 12万6,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,380 円／平米 12万6,884 円／坪
標準価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情