路線価 (2023) 山形県山形市長町4-2462 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市長町４丁目２４６２番
価格時点	2023 年
駅名	羽前千歳駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心であるが、周辺市町からの転入もみられる。当地域は区画整理が行われてから期間が経過し街並みがやや古く、区画整然とした新興住宅地域と比べ選好性はやや劣るものの、価格水準が相対的に低位で生活利便性も良好なこと等から需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００～１，８００万円程度、新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需要圏は概ね山形市の市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は、山形市内の居住者であり、周辺市町からの転入も見受けられる。市街地北部に位置する区画整理済の住宅地域であり、馬見ヶ崎及び嶋地区の商業地に近く、住宅需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００～１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台半ば程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は居住の快適性が重視される自己使用目的の住宅地域で、周辺の取引価格水準を指標に価格が決定されるのが一般的で、同一需給圏内の類似地域に係る取引事例に基づき試算した比準価格は実証的で説得力が高い。周辺にはアパート等もみられるが、純粋な投資目的のみで新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは少なく、収益価格は規範性が劣る。よって比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 区画整理済の住宅地域で共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は地域特性が類似する市内北部の住宅地域の事例を中心に試算されており、実証的な価格として説明性に優れている。以上より、市場性を反映して求められた比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	羽前千歳駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市長町４丁目２４６２番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	250 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化区域北端部で区画整理済の住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化区域北端部の区画整理済の住宅地域。既に熟成し地域要因に格別の変動はない。南西方に位置する嶋地区等の新興住宅地域と比べ選好性は劣るが需要は安定的で、今後も地価は微増基調で推移すると予測する。 (2)相対的に当該地域の選好性はやや劣るものの、地価の割安感から一定の需要が見込まれる。西方に位置する馬見ヶ崎及び嶋地区の住宅需要に牽引される形で、今後も地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直しており、雇用情勢も改善が進んでいるとみられる。 (2)市内中心部の住宅地への需要は依然として堅調であり、郊外部の住宅需要も引き続き安定的である。
地域要因
(1)当地域に格別の変動要因はないが、郊外部の区画整理済の住宅地域で安定的な需要が継続。今後も当分の間安定的な需要が続くと予測する。 (2)地域要因の特別な変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市長町４丁目２４６２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,152 円／平米 11万2,907 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,355 円／平米 14万26 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,355 円／平米 14万26 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市長町４丁目２４６２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,237 円／平米 14万2,942 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,598 円／平米 14万829 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市長町４丁目２４６２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,547 円／平米 13万7,354 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,329 円／平米 13万9,940 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,231 円／平米 14万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市長町４丁目２４６２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万697 円／平米 16万7,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,499 円／平米 16万338 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,146 円／平米 15万2,559 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情