路線価 (2023) 沖縄県うるま市石川1-118-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
価格時点	2023 年
駅名	石川電話局前停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	811万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	806万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はうるま市及びその隣接する沖縄市の幹線道路沿いの商業地域が中心と判断した。需要者は地元の中小法人、個人事業者が中心。主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり１５万円～２５万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。 (2) 同一需給圏は、うるま市石川を中心とする市内の幹線道路沿いの路線商業地域と認められる。需要者の中心は市内法人や個人事業者が主で市外や県外からの需要は少ない。近隣地域は戦後急速に形成された既存商業地域で、近年は背後地の人口減少及び駐車場の不足により衰退を辿ってきた。しかし近年では建物の建替えが徐々に進み、コンビニ店や飲食店等の出店も徐々に見られるなど地価は徐々に上昇傾向にあったがコロナ禍の影響で市場は停滞している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。自己事業目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、うるま市内の主要幹線路沿いの用途性及び価格形成要因の類似した事例から求められており、規範性及び類似性は高いものと判断される。収益価格は、近年高騰する建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事などから賃貸経営は困難と判断し収益還元法の適用は行わなかった。よって鑑定評価額は、規範性が高く市場性を反映した比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石川電話局前停　北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの既成商業地域で、観光客の増加や各種イベントの再開に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)飲食店等の多く見られる既存商業地で、駐車場施設の不足のため店舗敷地としての需要は弱く既存建物の老朽化等から入居者の需要も弱いが新型コロナの影響が徐々に弱まり地価は若干の上昇傾向にあるものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気回復への期待感もあり市内商業地の需要が高まっている。 (2)県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾向にあり、うるま市内の不動産市況においても地域差はあるが徐々に上昇基調で推移している。
地域要因
(1)顧客は地元客が中心であるが幹線道路沿線に存し、各種イベントの再開に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にある。 (2)うるま市石川の幹線道路沿線にある路線商業地域で大型商業施設への顧客流出も認められるが影響は限定的で地価は概ね底固く推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万437 円／平米 19万9,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万906 円／平米 20万1,355 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,790 円／平米 20万7,584 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,372 円／平米 15万 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,613 円／平米 19万469 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,444 円／平米 17万6,686 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,939 円／平米 14万1,956 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,485 円／平米 14万7,067 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,029 円／平米 17万2,008 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,827 円／平米 15万1,504 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,491 円／平米 18万147 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５うるま 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市石川１丁目１１８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万274 円／平米 19万9,266 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,981 円／平米 19万8,297 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,962 円／平米 18万8,316 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情