路線価 (2023) 沖縄県うるま市与那城西原東原991外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市与那城西原東原９９１番外
価格時点	2023 年
駅名	県営与那城団地入口停駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はうるま市東部及び隣接市内の幹線道路沿い等の既成商業地域。需要者は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、法人等が想定される。画地規模等の統一性はなく、地元消費需要を賄う程度の小規模・零細な店舗・事務所のほか戸建住宅等が混在し、用途の多様性が認められる。既存店舗の需給は均衡し、事業の継続可能性等経営環境に変化は見られない。土地は３４０㎡前後で１，３００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は市内幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者は地元不動産業者及び市内個人事業者が中心である。県道３３号線沿いの店舗集積の高まりにより、当該地域の商業地としての相対的地位は低下していた。近隣でのコンビニ出店後は、新規出店の兆候も見られなかったが、勝連城跡周辺整備事業の進展等により、地価は下げ止まっている。取引中心価格帯は、土地は３４０㎡程度で１０００万～１５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 景気動向を見据えた投資サイドの厳しい台所事情や地価下落リスク等を反映し、近隣地域及びその周辺において新築や建替えの収益用不動産は局地的・限定的出店に留まる。昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準では賃貸経営は困難で収益還元法の適用は現実的でなく、適用しなかった。やや素通り的感のある第三者賃貸市場が低位な地域特性により市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は路線商業地及び幹線道路沿いの取引事例を採用し、新型コロナ発生後の市況を反映した事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、建築費の高騰により想定建物に係る標準的な賃料、建築費等を勘案すると、土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	県営与那城団地入口停　北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な各種店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市与那城西原東原９９１番外
標準地の範囲
東	190 m
西	80 m
南	170 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	19 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１４ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、通称勝連半島を東西に横断する県道１０号線沿いの既成商業地域である。うるま市中心部等の商業床需要を二次・三次的に補完する地域で地価は新型コロナ禍の下、需給均衡にあり概ね横這い傾向にある。 (2)県道３３号線沿いの店舗集積の高まりにより、近隣地域の商業地としての相対的地位は低下している。今後も積極的な新規出店等は見込めないことから、商業エリアとしての繁華性は低下していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市として発展してきたが基地問題・所得・年金・失業等に対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。 (2)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)商業繁華性が減退していたが、勝連城跡周辺整備事業の進展、陸上自衛隊勝連分屯地への地対艦ミサイル部隊配備計画等により地価は下げ止まり傾向。
個別的要因	(1)角地　＋３％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市与那城西原東原９９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万172 円／平米 9万9,749 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,105 円／平米 10万2,833 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,594 円／平米 12万980 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市与那城西原東原９９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,346 円／平米 10万3,630 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,118 円／平米 11万2,794 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,647 円／平米 12万1,155 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市与那城西原東原９９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,833 円／平米 12万1,770 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,307 円／平米 12万31 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,897 円／平米 12万1,981 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情