路線価 (2023) 沖縄県うるま市みどり町5-2-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
価格時点	2023 年
駅名	具志川商業高校入口停駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	4,860万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (565 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はうるま市及び沖縄市北部に存する、幹線街路沿いの商業地域である。需要者は地元法人が大半を占め、中部の商圏内への新規出店・拡大のための取得が主で、市外県外からの需要は限定的である。圏内では安慶名地区等や東部の県道３３号沿いの店舗進出も活発であり、新型コロナ禍の影響で飲食店を中心に店舗需要自体は停滞しているが、うるま市全体での住宅地価の上昇傾向を受け、住宅との併用が見込める路線商業地は地価は微増で推移している。 (2) 同一需給圏は市全域及び隣接市の幹線道路沿線等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する資金調達力に優る個人事業者、地元不動産業者等が想定される。所在する旧区画整理事業地内における表通り沿いの核店舗出店は継続中で集客力、売上等の面で競争力に優り、中部圏旧繁華街からの客足の流れ・テナント転入等床需要には底堅いものが認められる。土地５００㎡前後で４，３００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する幹線道路沿いにある取引事例から求めており、規範性が高く、説得力を有する。一方、収益価格は、近年高騰している建築費に見合うだけの賃料水準が徴収できず、比準価格と比較して、低位に査定された。よって本件では、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 沖縄本島中部圏における幹線道路沿い等の商業床需要を相互補完する位置関係にあり、虫食い的な地域開発が認められるが商業経営活動は１階部分のみ認められ中層商業床需要を留保した土地利用・収益性の制約など経済合理性に基づく想定建物の収益価格はやや低位に試算された。旧繁華街の地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	具志川商業高校入口停南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	170.9 坪 (565 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗の外事務所等も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	190 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	36 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記するべき事項はない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新規店舗の進出需要は区画整理が進捗中の安慶田地区に集まり、近隣地域の客足の流れ等は変わりつつある。周辺住宅地域の需要は根強く当該地域にも中長期的に波及効果が見込めるため、地価は微増と予測する。 (2)当該地域は、県道７５号線沿いの既成商業地域である。旧具志川市中心部の繁華街で低層階部分の店舗及び事務所床需要には底堅いものが認められる。市内商業床需要の回復、底値反発等から地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 27万1,753円 1平米 8万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 27万1,753円 1平米 8万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は上昇基調、コロナ禍の影響はあったが、住宅地の地価は上昇傾向、幹線道路沿い商業地地価は微増傾向である。 (2)人口約１２．６万人、沖縄本島中部の都市として発展してきたが基地問題・所得・年金・失業等に対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。
地域要因
(1)周辺の土地区画整理事業に店舗需要が移りつつあり、客足の流れ、店舗の連たん性等は横ばいから減少傾向にある。 (2)地域要因に格別の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)間口・奥行の関係－２％　高低差－２％　二方路＋２％

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５うるま修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万798 円／平米 26万7,118 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,342 円／平米 31万5,201 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,690 円／平米 29万3,209 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５うるま修１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,303 円／平米 19万6,056 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,750 円／平米 27万6,878 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,240 円／平米 28万8,415 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,500 円／平米 28万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,138 円／平米 23万5,182 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,851 円／平米 31万3,577 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,646 円／平米 29万3,064 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	26.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,769 円／平米 42万2,404 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,908 円／平米 41万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,770 円／平米 30万3,392 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県うるま市みどり町５丁目２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,000 円／平米 29万4,234 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,316 円／平米 30万1,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,824 円／平米 27万510 円／坪
査定価格 平米 坪	8万200 円／平米 26万5,141 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	81 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情