路線価 (2023) 沖縄県うるま市字前原前原81-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市字前原前原８１番１
価格時点	2023 年
駅名	ジャスコ具志川入口停駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	9,490万 円 (1197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,166 円 1平米 7万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	9,460万 円 (1197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円／坪 1平米 7万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はうるま市及び隣接する沖縄市の幹線道路沿いの商業地域が中心と判断した。需要者は法人、個人事業者が中心。背後住宅地、工業地及び沿線の開発に伴い繁華性の向上が期待でき、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり２０万円～３０万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。 (2) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域が中心で、隣接市町村の幹線道路沿いも一部包含される。主な需要者は、県内外の小売業を営む比較的資本力のある法人事業者が中心である。新型コロナの回復期待感から小売店や飲食店への客足も戻りつつあり、不動産市場に改善の兆しが見られる。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において土地取引は少なく、敷地規模、価格帯もまちまちで中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。収益価格は投資額に見合った賃料水準を反映することができず、また還元利回りをはじめとして推定項目が多いため信頼性は比準価格が優ると考えられる。従って比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した説得力のある価格と判断する。収益価格は、近年の新型コロナや建築費高騰の影響により、投下資本に見合う賃料収入が期待できないため、低位に求められたと思料する。いずれも新型コロナの影響等、各種価格形成要因を各試算過程において反映させているが、本件では十分な説得力を有する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ジャスコ具志川入口停　北東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	362.1 坪 (1197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市字前原前原８１番１
標準地の範囲
東	600 m
西	250 m
南	150 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	31 m
奥行き	39 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域で、背後住宅地、工業地及び沿線の開発に伴い繁華性の向上が期待でき、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)県道沿いに低層店舗が建ち並ぶ新興商業地域であり、新型コロナの回復期待感から客足も戻りつつある。地価は上昇傾向で推移すると予測するが、物価高や世界情勢の今後の動向に注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万2,166 円 1平米 7万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万2,166円 1平米 7万9,300円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気回復への期待感もあり市内商業地の需要が高まっている。 (2)物価高や世界情勢の将来不安は残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は持ち直しており、不動産市場も改善の傾向が見られる。
地域要因
(1)背後住宅地、工業地及び沿線の開発に伴い繁華性が向上している。 (2)新型コロナ回復期待から塩屋地区等の背後の住宅地需要も根強い傾向にあり、幹線商業施設への客足も良好で、商環境は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字前原前原８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,940 円／平米 27万894 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,143 円／平米 26万8,259 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,379 円／平米 27万2,345 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	32.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字前原前原８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,138 円／平米 23万5,182 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,894 円／平米 31万7,026 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,026 円／平米 25万7,954 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	26.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字前原前原８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,519 円／平米 24万9,666 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,407 円／平米 25万5,908 円／坪
標準価格 平米 坪	8万215 円／平米 26万5,191 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県うるま市字前原前原８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,225 円／平米 23万5,470 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,938 円／平米 24万1,133 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,009 円／平米 25万7,898 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５うるま 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字前原前原８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,234 円／平米 24万8,724 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,438 円／平米 25万2,704 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,478 円／平米 25万9,448 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情