路線価 (2023) 沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉125 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宮古島市沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番
価格時点	2023 年
駅名	比嘉停駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	434万 円 (620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,142 円 1平米 7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	444万 円 (620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,671 円／坪 1平米 7,160 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宮古島南部の既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣地所有者、地域事情に精通する地元住民等が想定される。歴史的に血縁・親族等の集中する地縁的選好性の強い農家集落で、若年者ファミリー層は少ない。所有権異動は相続・贈与等が支配的で、第三者間取引は機会的・限定的であるが、需要は強含みで推移している。土地は６００㎡前後で４２０万円程度、中古戸建１，８００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は比嘉地区を中心に、宮古島市東部の旧城辺町内及び旧上野村東部に存する住宅地域の圏域である。需要者は宮古島市内の地元の給与取得者が中心と判断する。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から不動産取引に改善の兆しも見られ、需要動向は回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地４００万～４５０万円程度が中心であり、新築戸建住宅はあまり見られないが、総額２５００万～３５００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いや公共公益施設等に近接する地域は、市中心部からの市街地浸潤、外延的発展により農地転用など宅地化の進展が自然発生的・虫食い的に認められる。分譲市場はなく、借地よりも所有が上位にあり、依然として分家住宅など自己使用目的の取引が殆どである。公営住宅を除き、アパート等の第三者賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算せず、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主な需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。周辺において賃貸市場が熟成しておらず、賃料水準等の把握が困難であるため、収益還元法を非適用とした。比準価格は近年の新型コロナによる不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定基準に適合した説得力のある価格と判断する。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	比嘉停　南西方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	187.5 坪 (620 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古島市沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番
標準地の範囲
東	150 m
西	250 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県道７８号線から北側へ奥まった低層住宅地地域で地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は都市部からの外延的発展等による住宅地需要の底上げから上方調整過程にある。 (2)新型コロナの回復期待感から不動産取引に回復傾向が見られる。地域要因に大きな変化は見られないが、市街地と比較して値頃感から、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,142 円 1平米 7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,671 円 1平米 7,160 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
前年から次年への変動率 11.5 ％
2022年	1坪 2万762円 1平米 6,280円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,671円 1平米 7,160円
前年から次年への変動率 14 ％
2019年	1坪 2万762円 1平米 6,280円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口約５．６万人、宮古郡の中心都市として発展し、先行き不透明な景気動向から離島経済の雇用情勢は不安定で需要者行動は個別具体的である。 (2)物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)地域要因に変化はないが、新型コロナの回復期待感から、住宅地需要は改善傾向にある。地域環境は当面も現状を維持して推移すると予測する。
個別的要因	(1)接面方位（南東・南西）＋２％　角地＋２％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４宮古島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,732 円／平米 2万5,562 円／坪
推定価格 平米 坪	8,758 円／平米 2万8,954 円／坪
標準価格 平米 坪	6,580 円／平米 2万1,753 円／坪
査定価格 平米 坪	6,840 円／平米 2万2,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,642 円／平米 3万8,488 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,076 円／平米 3万9,923 円／坪
標準価格 平米 坪	6,834 円／平米 2万2,593 円／坪
査定価格 平米 坪	7,110 円／平米 2万3,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宮古島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,593 円／平米 1万5,184 円／坪
推定価格 平米 坪	4,933 円／平米 1万6,308 円／坪
標準価格 平米 坪	6,776 円／平米 2万2,401 円／坪
査定価格 平米 坪	7,050 円／平米 2万3,307 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情