路線価 (2023) 沖縄県宮古島市平良字下里西里61外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宮古島市沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
価格時点	2023 年
駅名	公設市場前停駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,639 円／坪 1平米 4万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮古島市平良地区の市街地やその周辺の商業地域及び住商混在地域と判断した。需要者は、島内外の法人又は個人事業者が中心である。島内の商業地域において、コロナ禍の影響で取引に慎重姿勢が見られていたが、回復に対する期待感や旺盛な観光需要から、取引動向は回復傾向にあり、需要は堅調である。同一需給圏内の取引では、立地条件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は宮古島市平良地区の中心市街地に存する商業地域を中心に、小規模店舗が建ち並ぶ商住混在地域を含む圏域である。主な需要者は、飲食業を営む個人・法人事業者が中心であるが、一部県外事業者も見られる。新型コロナの回復期待はあるが、接客を伴う飲食店街については客足の回復は顕著に見られないものの、将来期待や値頃感から需要は比較的底堅く推移している。市場取引において敷地規模、価格帯もまちまちで中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料される。収益価格については、建築費高騰の影響を受け、当該地域では建物の投資採算性に見合う賃料の収受が困難と判断したため、試算を割愛した。以上より、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近年の新型コロナの不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定基準に適合した説得力のある価格と判断する。収益価格については、近年の建築費高騰の影響等により、投資採算性に見合う賃料収入が期待できず、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元法を非適用とした。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	公設市場前停　北西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模飲食店や住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古島市沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	225 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は供給が少なく、割安感も出ていることから、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。 (2)新型コロナの回復期待感から不動産取引に回復傾向が見られる。ただし、接待を伴う飲食店が多い地域においては客足の戻りは若干鈍い。将来への回復期待も含め地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,639 円 1平米 4万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 15万9,680円 1平米 4万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。 (2)新型コロナの回復期待から観光、個人消費は持ち直しており、商業系の不動産市場も改善の傾向が見られる。
地域要因
(1)既成商業地域で、地域要因に格別の変動はないが、周辺の商業地域や住宅地域と比較して割安感があり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナの回復期待感はあるが、接客を伴う飲食店が多く、客足はコロナ禍前までの水準には至らない。地域要因に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,420 円／平米 22万9,503 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,503 円／平米 23万6,389 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,689 円／平米 16万4,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,899 円／平米 24万7,616 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,966 円／平米 16万5,188 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	335 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,362 円／平米 17万9,721 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,775 円／平米 18万4,392 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,799 円／平米 16万4,635 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宮古島 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字下里西里６１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万124 円／平米 13万2,650 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,173 円／平米 14万2,730 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,673 円／平米 16万913 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情