路線価 (2023) 沖縄県南城市佐敷字新開1-375 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 南城市沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
価格時点	2023 年
駅名	新開停駅 から 480m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	944万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	948万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南城市内の住宅地域であり、特に東海岸の佐敷地区の住宅地との間で強い代替・競争関係が認められる。需要者は家族世帯が中心で、地縁者以外からの引き合いもある。スーパーや公園に近い等、利便性に優れた住宅地域であり、コロナ禍においても需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。土地は総額１千万円弱、中古戸建住宅で２千万円～３千万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は南城市を中心とする住宅地域。地縁的選好性を有する個人が需要の中心であるが、居住環境や交通利便性が良好な地域であるため地域外からの需要も多く見られる。住宅市場における新型コロナの大きな影響はなく、新型コロナの落ち着きとともに、住宅地の地価の上昇傾向は強まると予測する。取引は標準地と同程度の規模の画地が多く、中心価格帯は総額で１０００万円前後の水準になる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地であり、周辺に公営住宅が大量の賃貸住宅を供給していることもあって、民間の賃貸市場は熟成の程度が弱く、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は、代替・競争関係の認められる取引事例を採用しており、実証的で市場性を反映した価格が得られた。本件では説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する。戸建住宅が中心の住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視する自己利用目的の取引が大半で、収益性に着目した取引は少ない。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近時の市場動向等や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新開停　東方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、県営団地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南城市沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。スーパーや公園も近隣にあり、新型コロナの影響下でも住宅需要は比較的底堅く推移した。地価は今後も概ね安定的に推移すると予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅市場における新型コロナの大きな影響はなく、地価の上昇傾向は強まると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。南城市の人口は増加傾向にある。 (2)新型コロナの影響は限定的で、住宅市場に対する大きな影響はなかった。低金利政策も続いており、不動産市場はコロナ禍以前の状況に戻りつつある。
地域要因
(1)居住環境が良好な区画整然とした住宅地域であり、需要は比較的底堅い。住宅地としての相対的な地位に大きな変動はない。 (2)成熟した住宅地であり、地域内に特段の変動要因はない。居住環境の良好な地域であるが、需要に対し供給は少なく、価格の上昇傾向は強まってる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５南城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,771 円／平米 19万4,297 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,001 円／平米 18万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	6万805 円／平米 20万1,021 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４南城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万784 円／平米 16万7,892 円／坪
推定価格 平米 坪	5万685 円／平米 16万7,565 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,301 円／平米 16万9,601 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４南城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,284 円／平米 14万9,709 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,174 円／平米 14万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,963 円／平米 15万8,566 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４南城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,615 円／平米 15万4,109 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,751 円／平米 15万4,559 円／坪
標準価格 平米 坪	5万761 円／平米 16万7,816 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０４南城 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県南城市佐敷字新開１番３７５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,974 円／平米 14万5,378 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,601 円／平米 15万757 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,566 円／平米 16万3,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	地すべり危険箇所
特別な事情