路線価 (2023) 沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原178-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡読谷村沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
価格時点	2023 年
駅名	宇座公民館前停駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万5,549 円／坪 1平米 5万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、読谷村全域及び隣接町村住宅地全域と判断した。需要者の中心は３０～４０代の村内在住者が中心で隣接町村のほか別荘地として県外からの転入者も若干見受けられる。地縁性が強く親族間取引も多いが、近年集落外縁では県外需要者の流入も認められる。コロナ禍の影響で不動産市況は模様眺めの状況にあるが住宅地需要は比較的旺盛で、土地は１，０００万～２，０００万程度、新築建売で３，０００～４，０００万円が取引の中心と推測される。 (2) 同一需給圏は、読谷村内及び隣接市町村の住宅地域で、特に既成住宅地域との代替性が強いものと判断した。需要者は、村内の居住者が中心であるが、他の市町村や県外からの転入者も見られる。村内において、海が見える住環境の良い住宅地域を中心として、需要は堅調であるが、既成住宅地域での供給は少ない。土地は総額１０００～２０００万円程度、新築戸建住宅は総額４０００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は　読谷村内の価格形成要因の類似性の高い事例を採用しており、求め得た査定価格の規範性は高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内にはアパート等の賃貸住宅も見られるが、戸建住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であり、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇座公民館前停　南東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡読谷村沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	200 m
北	290 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　４ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として熟成した地域で、今後も現状を維持するものと予測する。県道背後の閑静な住環境を持ち需要は底固く安定している。コロナ渦の影響も限定的で地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調で、値頃感もあるため、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,226 円 1平米 5万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,549 円 1平米 5万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,549円 1平米 5万3,100円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済新型はコロナ感染症縮小から回復傾向にあり、読谷村内の不動産市況においても地域差はあるが徐々に上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、村内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。
地域要因
(1)県道背後の既成住宅地域で熟成しつつある。各種利便施設等への接近性は概ね良好で選好性は比較的高い。 (2)既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は堅調で、値頃感もあることから、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５読谷 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,696 円／平米 18万4,131 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,861 円／平米 18万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,061 円／平米 17万2,114 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５読谷 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,372 円／平米 15万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,234 円／平米 15万2,850 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５読谷 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万243 円／平米 9万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,833 円／平米 12万1,770 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,130 円／平米 14万2,588 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４読谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,446 円／平米 15万244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,429 円／平米 17万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	5万119 円／平米 16万5,693 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	126 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１低専にまたがる
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４読谷 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡読谷村字高志保高志保原１７８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,660 円／平米 17万4,094 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,347 円／平米 18万2,977 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,218 円／平米 17万5,939 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情