路線価 (2023) 沖縄県中頭郡嘉手納町水釜6-373-186 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡嘉手納町沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
価格時点	2023 年
駅名	水釜停駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万9,939 円 1平米 9万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,400万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,963 円／坪 1平米 9万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、嘉手納市内及び、隣接する町村の住宅地全域と考えられ、主な需要者は、町内の居住者である。尚、当該地域は、区画整理地区内に存するほか、絶対的土地供給量が少ないこともあって売手市場の色合いは強く、更にコロナ禍からの回復の兆しも見られることから、地価の値下がり感はない。地価は、更地価格で２５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は嘉手納町及び隣接市町村の住宅地域が中心と判断した。需要者は町内居住者が中心であるが、周辺市町村からの転入者も見られる。海岸沿いで堤防嵩上げ等による高潮対策事業が進捗中で老朽化した公共施設の整備、改修計画があり安全性や居住環境の向上が期待でき、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が総額１，５００万～２，５００万円程度、土地の供給が限られているため新築戸建住宅の取引は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低層の一般住宅を中心とする、住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を２４，３００，０００円・㎡当たり９９，８００円と決定した。 (2) 比準価格は、類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺はアパートも介在する地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水釜停西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡嘉手納町沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が多く見られる区画整理地内の住宅地で、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍からの脱却までには時間を要するものの、町内でも人気のある水釜地区、及び、宅地の希少性を反映し、安定的に推移。 (2)海岸沿いで堤防嵩上げ等による高潮対策事業が進捗中で老朽化した公共施設の整備、改修計画があり安全性や居住環境の向上が期待でき、限られた供給と高い需要から地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万9,939 円 1平米 9万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万6,963 円 1平米 9万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万9,939円 1平米 9万9,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万6,963円 1平米 9万8,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)嘉手納町の地価は、全用途で回復の兆しも見られ、住宅地では地縁的選好性、商業地では、その希少性等も相まって、不動産市況に後退感はない。 (2)県内景気回復への期待感もあり町内住宅地の需要が高まっている。人口・世帯数は減少、高齢化率は上昇傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)海岸沿いで堤防嵩上げ等による高潮対策事業が進捗中で老朽化した公共施設の整備、改修計画もあり安全性や居住環境が向上している。
個別的要因	(1)地域的需要の属性との関連から、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を持つ。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５嘉手納 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡嘉手納町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万368 円／平米 29万8,757 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,491 円／平米 29万5,857 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,781 円／平米 29万3,510 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５嘉手納 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡嘉手納町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,143 円／平米 32万1,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,351 円／平米 31万5,230 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,796 円／平米 32万3,314 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４嘉手納 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡嘉手納町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,462 円／平米 28万2,537 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,736 円／平米 27万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,918 円／平米 31万7,105 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,101 円／平米 40万360 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,656 円／平米 41万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,926 円／平米 33万6,967 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４読谷 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町水釜６丁目３７３番１８６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,715 円／平米 32万9,658 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,715 円／平米 32万9,658 円／坪
標準価格 平米 坪	10万317 円／平米 33万1,648 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情