路線価 (2023) 沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原482-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
価格時点	2023 年
駅名	北谷町老人福祉センター前停駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北谷町全域に亘る住宅地域。特に町東部の桑江、上勢頭等の区画整理地区との代替競争関係は強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者の他、規模によっては不動産業者も認められる。高台に位置し居住環境は良好で、需要は堅調。供給は低位だが、地価水準は落ち着きつつある。土地３００㎡程度で３８００万円前後が需要の中心。なお近時では、従来水準を上回る取引も一部で見られつつある。 (2) 同一需給圏は町内の住宅地域や沖縄市西部に存する山内地区等を中心に、隣接市町村の住宅地域が包含される。需要者の中心は３０～４０代を中心とする給与所得者が多く、他の市町村からの転入者も見られる。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から宅地需要は強含み傾向で推移している。土地は総額３５００万円前後が中心であり、新築戸建住宅は総額５０００万～５５００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅は一部見られるが、果実と元本の相対関係は希薄で、住宅地域における賃貸市場の熟成度は依然として低位である。加えて県内建築費上昇により、収益価格は著しく低位に試算された。一方、比準価格は典型的需要者の観点より適切な補修性等を経て試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うと思料する。行政的条件、建築費高騰の影響もあり、投下資本に見合う賃料収入が得られないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場の実勢を反映して求められた価格である。いずれも新型コロナの影響を反映しているが、本件ではより説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北谷町老人福祉センター前停　南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な住宅街として概ね成熟。修繕等、建物更新が見られ、地域は今後も現況の住環境を維持し推移すると予測。ただし近時の地価上昇から、周辺地域の面大地にて小口化が昨年に続き見られ、留意を要する。 (2)新型コロナの回復期待から不動産取引に改善の兆しが見られ、区画整然とした住宅地に対する引き合いは根強いものがある。地価は上昇傾向で推移すると予測するが、物価高や世界情勢の今後の動向に留意する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用とほぼ同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年町内不動産取引で、面積は昨年より微減だが、件数は約１０％増となっており、やや小口化傾向が進みつつある。 (2)物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)これまであまり見られなかった２区画から５区画程度の小規模な木造戸建分譲のほか、これらの開発素地取得も認められつつある。 (2)新型コロナの回復期待感もあり、区画整然とした住宅地に対する需要は根強いものがある。地域環境は当面も現状を維持するものと予測する。
個別的要因	(1)対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	13万288 円／平米 43万732 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,126 円／平米 42万6,891 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,791 円／平米 37万9,499 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,168 円／平米 38万4,051 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,282 円／平米 40万4,264 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万594 円／平米 33万2,564 円／坪
推定価格 平米 坪	10万397 円／平米 33万1,912 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,580 円／平米 34万5,741 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,688 円／平米 43万5,361 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,944 円／平米 43万6,207 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,262 円／平米 47万3,624 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情