路線価 (2023) 沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原589-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
価格時点	2023 年
駅名	北谷町老人福祉センター前停駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね北谷町内及び隣接する沖縄市と宜野湾市の一部の商業地域と判定した。特に近隣型商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが、小規模物件等では個人事業者も見られる。繁華性の高い地域を中心に町内商業地の需要は堅調に推移している。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 (2) 同一需給圏は北谷町内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に桑江、上勢頭等の町東側に位置する商業地域との代替競争関係が強い。やや地縁的選好性が働く為、需要者はサービス業等を営む町内事業者が概ね典型的であるが、一部圏外者も認められる。地元向け店舗が多く、商況は堅調で需要は底堅い。一方、町内における供給は依然低位に止まる。需要の中心は土地２００㎡程度で２６００万円前後。規模や築年数が多様である為、建物込みの水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性に基づいて価格形成されるような純化した商業地域ではないため、収益価格の説得力は劣ると判断する。一方比準価格は、比較可能な事例が少数であったが、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を標準とし収益価格は参考として、また代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸店舗は一部見られるが、果実と元本の相対関係は希薄で、既成商業地域における賃貸市場の熟成度は依然低い。加えて県内建築費の上昇により、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は典型的需要者の重視する要因を補修性等に適切に反映し試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北谷町老人福祉センター前停　南東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧来からの近隣商業地域
街路	１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は旧来からの近隣型商業地域として概ね熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。地価は、背後住宅地の上昇傾向に後押しされ緩やかな上昇となっている。 (2)旧来からの地元向け店舗が多く、依然商況が堅調な地域として概ね成熟。用途変更等は特段見られない一方、概ね同用途の建替が見られ、地域は今後も現況の商環境を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当町の人口は横這い傾向。 (2)町のランドマークであった西海岸付近の観覧車が今年解体されたが、跡地でホテルが建設予定で、投資意欲の回復が見られつつある。
地域要因
(1)店舗等の連たん性はやや劣るが、背後住宅地の価格水準からみて安値感がある。 (2)主に近隣住民向けの飲食店舗・小売店舗・事務所等が多く、一部テナントの入れ替えは見られるが、空室はほぼ見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)対象標準地が属する地域の標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,101 円／平米 40万360 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,656 円／平米 41万2,113 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,200 円／平米 42万523 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,849 円／平米 37万9,691 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,586 円／平米 40万5,269 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,694 円／平米 42万2,156 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万499 円／平米 43万1,430 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,761 円／平米 44万2,214 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,491 円／平米 45万1,239 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町字桑江峡原５８９番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,850 円／平米 58万7,972 円／坪
推定価格 平米 坪	18万518 円／平米 59万6,793 円／坪
標準価格 平米 坪	13万810 円／平米 43万2,458 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情