路線価 (2023) 沖縄県中頭郡中城村字新垣前原178 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
価格時点	2023 年
駅名	新垣停駅 から 190m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,190万 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当村を中心として隣接市町等の中南部を圏域とする。需要者の中心は、地縁者、那覇市等の中南部を通勤圏とする戸建住宅志向の中所得者層がメインで、村外からの転入者もある。住宅需要は底堅く、村内の市街地はもとより、調区内宅地へも外延的影響を及ぼしていると思料される。土地は規模にもよるが２，２００万円前後、中古物件は少ない。 (2) 同一需給圏は、中城村及び隣接市町村の住宅地域の存する圏域で、特に行政的条件が類似する市街化調整区域の地域との代替性が強い。主たる需要者は中城村及び周辺市町村の居住者を中心とする一次取得者層である。南上原地区を中心とする村内の堅調な宅地需要の波及もあり市街化調整区域内でも堅調な需要が認められる。規模にもよるが土地で１０００万円から２０００万円前後、戸建は３０００万円から４０００万円程度が需要の中心と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用の戸建住宅で占められた既成集落地域にあって、収益物件は皆無で賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算しなかった。価格形成は自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格決定がなされるため、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性を有する取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、公法上の規制、収受可能な賃料水準等を勘案すると経済合理的な賃貸経営が想定できず収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用目的の需要が支配的な地域で需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新垣停　東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	164.5 坪 (544 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、農家住宅等が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
標準地の範囲
東	60 m
西	170 m
南	80 m
北	260 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	27 m
面積	540 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	高台に位置する既成集落
街路	基準方位北　　　４．５ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状維持で推移していくものと思料される。地縁的選好による需要者が中心であるが、市街地の需給動向は堅調に推移しており、調区内宅地へ外延的影響を及ぼしている。 (2)低層住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。コロナ禍からの景況回復感が広がる中、相対的値頃感から、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。 (2)中城村の人口及び世帯数は増加傾向で推移。コロナ禍の村内不動産市況への影響は小さい中、県内景況も回復傾向にあり土地需要は堅調である。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、供給は限定的で、相対的割安感から需要は堅調。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４中城修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,414 円／平米 18万6,505 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,592 円／平米 19万3,705 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,278 円／平米 16万2,913 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５中城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,855 円／平米 14万8,291 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,028 円／平米 14万5,557 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,791 円／平米 12万8,243 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４中城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,914 円／平米 15万1,792 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,511 円／平米 16万377 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,741 円／平米 14万1,302 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４中城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,320 円／平米 13万6,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,510 円／平米 14万3,844 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,483 円／平米 13万531 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０３中城 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字新垣前原１７８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,664 円／平米 12万4,517 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,660 円／平米 13万1,116 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,739 円／平米 13万1,377 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情