路線価 (2023) 沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原732 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番 ４１街区０１
価格時点	2023 年
駅名	中城南小学校前停駅 から 230m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円／坪 1平米 16万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中南部の幹線沿線等を圏域とする。需要者は、県内法人・個人事業者が中心となる。圏内商業地は、好調な観光に支えられた景気動向により、全般的に地価は堅調に推移してきたが、今般、コロナ禍による収益低下の不安が伺え、市場マインドは慎重を期してる。土地は規模にもよるが２億円前後前後、土地・建物総額は、物件の状態・業種等によりバラツキがあり中心価格帯は明確ではない。 (2) 同一需給圏は、中城村内及び隣接市町村の主要街路及びこれに準する街路沿いの商業地域の存する圏域。主たる需要者は自己の業務目的、投資目的の個人及び中小法人事業者等である。コロナ禍からの景況回復感が広がる中、背後地人口の増加や周辺住宅地域の熟成による商環境の向上もあり需要は堅調である。規模、業種等によりばらつきがあり総額面の中心価格帯の把握は難しいが、土地は坪あたり単価で５０万円から６０万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、元本に見合った賃料水準が形成されていないため、低位になったと判断される。比準価格は、広域的な見地で事例収集を行い規範性のある事例より求めており実証的である。本件では、需要者は自己使用目的が多いことを鑑みて、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、商業地として規範性を有する事例により試算したもので、収益性等も考慮した上で成約に至ったものと判断され、市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃貸用店舗兼共同住宅を想定し試算したが、投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中城南小学校前停　　南西方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	330 坪 (1091 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	67 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	185 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番４１街区０１
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	90 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理事業地域内の幹線街路沿線
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	67 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	185 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料される。背後住宅地の取引は堅調に推移しており、背後地の拡充による顧客流入は認められ、地価水準は背後住宅地に連動。 (2)土地区画整理事業区域の幹線道路沿い商業地域として熟成しつつある。大学等に隣接し安定的な関連需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。 (2)中城村の人口及び世帯数は増加傾向で推移。コロナ禍の村内不動産市況への影響は小さい中、県内景況も回復傾向にあり土地需要は堅調である。
地域要因
(1)特段の変動要因はない。 (2)村内でも南上原地区の人口増加は顕著で、背後地の熟成に伴い商業地域としての地域性の向上が見られ、堅調な需要を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４浦添 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	浦添市
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,436 円／平米 37万5,019 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,712 円／平米 43万5,440 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,955 円／平米 51万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,552 円／平米 45万1,441 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,429 円／平米 46万7,564 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,416 円／平米 51万3,805 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	54 ％
基準容積率	144 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４与那原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡与那原町
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万75 円／平米 43万28 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,140 円／平米 45万6,691 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,694 円／平米 52万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原７３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,435 円／平米 40万1,464 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,142 円／平米 46万9,921 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,717 円／平米 51万8,106 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情