路線価 (2023) 沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗322-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
価格時点	2023 年
駅名	オキコ前停駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心部へのアクセスの良い地区の人気が高く地価上昇が継続しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高額の取引がみられるようになり、他地域からの転入者も期待できる。地域の中心価格帯は、土地で２０００万円前後。熟成した住宅地で空地が殆どなく、新築建売はみられない。 (2) 同一需給圏は、町内の価格帯が概ね高位の既成住宅地等。主たる需要者は地域特性から、西原町内外の低層住宅の購入を目的とする個人と判断した。地域は、西原町の中で知名度の高い坂田ハイツ内の住宅地である。新型コロナ感染症の影響の低下により地価の上昇率は昨年よりも拡大している。主たる価格帯は、１０３，０００円／㎡前後、総額では２，０００万円前後、面積は１７０㎡前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用不動産もみられるが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が低く取引指標にならず、収益価格はマイナスに試算された。手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、周辺の標準地との秤量的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、西原町内の事情補正のない住宅地の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を反映し規範性が高いと判断する。収益還元法は、当該地域が、戸建住宅地域であり、収益性を価格判定の指標にする地域ではないことや、賃貸市場が未成熟であることなどから適用を断念した。本件においては比準価格の精度は高いと判断し、一般的要因の再度の分析を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	オキコ前停南東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台にある分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
標準地の範囲
東	360 m
西	90 m
南	270 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)モノレール延伸や土地区画整理事業による周辺整備により、今後利便性の向上が見込まれる。不動産市況は底堅く推移しており、地価はやや強含みの傾向が続くと予測する。 (2)近隣地域は、西原町の中で知名度の高い坂田ハイツ内の住宅地である。新型コロナ感染症の影響の低下により地価の上昇率は昨年よりも拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2019年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口、高齢化率とも微増傾向である。世帯数も増加しており、住宅需要は底堅い。 (2)西原町の直近の人口は増加傾向にある。住宅地における新型コロナ感染症の影響は殆ど見られない。
地域要因
(1)既存住宅地域で熟成しているが、てだこ浦西駅周辺開発及び関連事業の好影響を受け、需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。 (2)もともと町内で人気の高い住宅地であり、徒歩圏には無いがてだこ浦西駅にも比較的近く市場性は向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,021 円／平米 24万1,407 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,677 円／平米 24万270 円／坪
標準価格 平米 坪	9万846 円／平米 30万337 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,325 円／平米 47万526 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,558 円／平米 47万7,909 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,018 円／平米 48万2,736 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,019 円／平米 18万5,199 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,461 円／平米 18万9,966 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,096 円／平米 34万4,141 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万3,543 円／平米 37万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,211 円／平米 37万4,276 円／坪
標準価格 平米 坪	11万450 円／平米 36万5,148 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地神嘗３２２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,564 円／平米 25万6,427 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,838 円／平米 27万3,862 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,708 円／平米 30万9,799 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情