路線価 (2023) 山形県山形市小姓町69-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市小姓町６９番１４外
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万8,283 円／坪 1平米 8万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市の中心部の優良住宅地域。需要者の中心は山形市居住の１次・２次取得者であり、一部隣接市町からの転入も見られるが、主に富裕層に限定される。宅地供給は土地区画整理事業が中心であったが、現在は区画整理はなく、ミニ開発が供給の中心である。新興住宅地の人気が高いものの、既成住宅地への需要も堅調である。土地は２０００～３５００万円程度が需要の中心で、画地規模の小さい新築戸建で３０００～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等である。市内の住宅地の需要は堅調で、業者の開発素地の需要も強く、供給はミニ分譲開発が中心である。市内では一部地価高騰の頭打ち感が窺えるが、近隣地域は稀少性が高く、資金力が潤沢な需要者が中心で、需要は堅調である。土地は１０００万円後半～３０００万円台程度、新築の戸建物件で２０００万円台～４０００万円前半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の住宅地域である。比準価格は時点のやや古いものも含むが、周辺の優良住宅地等の５事例から導出され、補修正・要因格差も小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、木造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は近隣地域周辺や地価が高い市中心部の事例を採用しており、これらを基礎とした当該価格は規範性が高く、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。対象不動産の特徴から自用目的の需要が主で、収益に係る資料や情報が限定的である点からも収益価格が低位に試算されたと思料し、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	114.3 坪 (378 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	市中心部の中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市小姓町６９番１４外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	140 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	23 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部の高級住宅地域
街路	基準方位北、２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の高級住宅地域で、需要者が富裕層に限定されるためコロナ禍による所得減少の影響は僅少である。名声は高く、若干の上昇傾向であり、今後も継続すると予測される。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。地価が高く需要者は限られるが、需要は堅調で、資金力のある需要者が中心であり、地価は強含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区画整理等の大型供給がない一方、人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり、新設住宅着工戸数も堅調である。 (2)山形市の新設住宅着工は減少、人口はやや減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。
地域要因
(1)コロナ禍による影響は僅少で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小姓町６９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,054 円／平米 20万1,845 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,363 円／平米 19万6,254 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,109 円／平米 25万8,228 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小姓町６９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,682 円／平米 28万9,877 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,237 円／平米 28万1,794 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,977 円／平米 28万7,546 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,800 円／平米 29万267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小姓町６９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,191 円／平米 22万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,759 円／平米 23万623 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,685 円／平米 27万51 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小姓町６９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,763 円／平米 29万6,756 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,979 円／平米 29万4,165 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,058 円／平米 31万956 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市小姓町６９番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,123 円／平米 22万8,521 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,781 円／平米 22万7,390 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,895 円／平米 25万7,521 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情