路線価 (2023) 沖縄県中頭郡西原町字翁長東16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
価格時点	2023 年
駅名	西原中学校前停駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,780万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円／坪 1平米 6万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心部へのアクセスの良い地区の人気が高く地価上昇が継続しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高額の取引がみられるようになり、他地域からの転入者も期待できる。地域の中心価格帯は、土地で１０００万円から２０００万円程度。熟成した住宅地で空地が殆どなく、新築建売はみられない。 (2) 同一需給圏は、町内の価格帯が概ね低中位の住宅地域。主たる需要者は、当該地域が既成集落であるので当該地域に地縁のある戸建住宅を購入する目的の個人と判断した。市街化調整区域に存する戸建住宅を中心とする住宅地域である。新型コロナ感染症の影響の低下及び来年度に用途地域に指定される可能性が高いことから当該地域の地価は昨年に比べ上昇率が拡大している。主たる価格帯は、６９，０００円／㎡前後で、総額では１，８００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格は比準価格のみであるが、市街化調整区域のため賃貸用不動産市場を前提とする収益性は取得動機にならず、収益価格は試算していない。取引は自用目的取引が中心であるので、比準価格は典型的需要者にとって合理的な試算価格である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、西原町内の事情補正のない住宅地の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を反映し規範性が高いと判断する。市街化調整区域であり、賃貸アパートを想定することは困難であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては比準価格を妥当と判断し、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西原中学校前停北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	9 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
標準地の範囲
東	50 m
西	140 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、３．８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広域街路整備により、今後利便性の向上が見込まれる。底堅い需要と供給不足により、地価はやや強含みの傾向が続くと予測する。 (2)市街化調整区域に存する戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。新型コロナ感染症の影響の低下及び来年度に用途地域に指定される可能性が高いことから当該地域の地価は昨年に比べ上昇率が拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口、高齢化率とも微増傾向である。世帯数も増加しており、住宅需要は底堅い。 (2)西原町の直近の人口は増加傾向にある。住宅地における新型コロナ感染症の影響は殆ど見られない。
地域要因
(1)既存住宅地域で熟成しつつあるが、県道浦添西原線整備による利便性を享受する。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。 (2)既成住宅地域であり、地域要因に特に変化は見られないが、来年度には用途地域に指定される可能性が高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万6,408 円／平米 25万2,605 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,032 円／平米 26万1,280 円／坪
標準価格 平米 坪	7万754 円／平米 23万3,913 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万5,576 円／平米 24万9,854 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,297 円／平米 25万8,850 円／坪
標準価格 平米 坪	7万793 円／平米 23万4,042 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万8,345 円／平米 22万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,623 円／平米 24万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,267 円／平米 21万9,079 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	緩和区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字翁長東１６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,003 円／平米 14万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,963 円／平米 16万5,178 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,229 円／平米 20万2,423 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情