路線価 (2023) 沖縄県中頭郡西原町字幸地小又423-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
価格時点	2023 年
駅名	てだこ浦西駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円／坪 1平米 9万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西原町内の価格帯が概ね中上位の住宅地域。主たる需要者は、低層住宅を購入する目的の個人と判断した。県道背後に形成された既成住宅地域である。てだこ浦西駅周辺の開発が進むにつれて地域の将来性に対する期待感は強く地価の上昇率は昨年より拡大した。主たる価格帯は、９９，０００円／㎡前後であり、総額では２，８００万円前後となっている。 (2) 　同一需給圏は、西原町全域及び浦添市の一部の住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は個人であり、当町居住者及び近隣市町村からの転入者が殆どを占める。都心の通勤圏内として需要は高く、供給が少ないことやてだこ浦西駅徒歩圏内という市場優位性から不動産市況は強含みである。市場の中心価格帯は、土地２００㎡程度で２，０００万円程度、中古戸建住宅で総額で４，０００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、西原町内の事情補正のない住宅地の取引価格に適切な補修正を行ったものであり、取引実態を反映し規範性が高いと判断する。当該地域が収益性を指標として取引される地域ではなく、かつ建築費の上昇等により収益価格がかなり低位になり価格判定の指標にならないと判断し適用を断念した。本件においては比準価格を妥当と判断し、これを採用し、一般的要因の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、近隣地域はアパート等の収益物件は少なく、昨今の建築費高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	てだこ浦西駅　南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	22 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡西原町沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　　　４．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	176 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後に形成された既成住宅地域である。てだこ浦西駅周辺の開発が進むにつれて地域の将来性に対する期待感は強く地価の上昇率は昨年より拡大した。 (2)戸建住宅のほか未利用地も見られる住宅地域であり、今後、てだこ浦西駅周辺の開発や県道浦添西原線による幸地インターチェンジの整備に伴い利便性の向上が見込まれ地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 31万103円 1平米 9万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西原町の直近の人口は増加傾向にある。住宅地における新型コロナ感染症の影響は殆ど見られない。 (2)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。都心の通勤圏内の位置づけから当町の人口、世帯数はは増加傾向にある。
地域要因
(1)てだこ浦西駅周辺の開発が進むにつれ当該地域の市場性も向上している。 (2)　てだこ浦西駅周辺開発の進捗に伴う利便性の向上に伴い住宅地としての需要も高まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は普通である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	11万3,543 円／平米 37万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,211 円／平米 37万4,276 円／坪
標準価格 平米 坪	11万450 円／平米 36万5,148 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万360 円／平米 26万5,670 円／坪
推定価格 平米 坪	9万608 円／平米 29万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,006 円／平米 29万4,254 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,000 円／平米 29万4,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,003 円／平米 14万8,780 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,723 円／平米 16万1,078 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,013 円／平米 22万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４西原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県中頭郡西原町字幸地小又４２３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,564 円／平米 25万6,427 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,520 円／平米 26万9,505 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,681 円／平米 29万6,485 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情