路線価 (2023) 沖縄県島尻郡与那原町字東浜78-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡与那原町沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
価格時点	2023 年
駅名	教会前停駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,030万 円 (887 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,166 円 1平米 7万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (887 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円／坪 1平米 7万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は与那原町を中心とした南部地域の住宅地域が中心と判断した。需要者は町内居住者が中心であるが、周辺市町からの転入者も見られる。幹線道路整備に伴う生活の利便性の向上、周辺地域の整備開発計画もあり、需要動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は総額５，０００万～７，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は、概ね与那原町及び隣接する南風原町・西原町の一部の住宅地域と判定した。需要者は、個人または法人の不動産事業者が中心。収益物件用地に適した土地は乏しく希少性が認められるが、新型コロナの影響により需要の弱さも見られる。収益物件用地としては５００～１０００㎡が中心だが、価格はまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。戸建分譲開発素地需要者との競合の中で価格が形成されている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺はアパートも多く見られる地域であるが、投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 建築費高騰の中、元本価値に見合った家賃水準が形成されておらず、収益価格は低廉に求められた。比準価格は、比較可能な事例が少数だったが規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。そこで代表標準地との検討をも踏まえ、相対的な信頼度の優る比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	教会前停　北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	268.3 坪 (887 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした共同住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡与那原町沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	33 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路整備に伴う生活の利便性の向上、周辺地域の整備開発計画もあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万2,166 円 1平米 7万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万2,166円 1平米 7万9,300円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気回復への期待感もあり町内住宅地の需要が高まっている。人口は減少、世帯数は増加、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当町の人口は横這い傾向。
地域要因
(1)周辺地域の幹線道路の整備により生活の利便性が向上している。 (2)　新興住宅地として堅調な需要が見られる。与那原バイパス暫定開通により利便性向上。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５南城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,556 円／平米 20万3,504 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,142 円／平米 20万8,747 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,683 円／平米 29万3,186 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５南城修１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,647 円／平米 18万3,969 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,844 円／平米 18万1,314 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,439 円／平米 24万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４南城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,955 円／平米 18万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,525 円／平米 18万3,566 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,186 円／平米 23万5,341 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５南城修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,003 円／平米 19万5,064 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,580 円／平米 21万195 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,277 円／平米 26万2,090 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５八重瀬 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県島尻郡与那原町字東浜７８番５６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,913 円／平米 37万9,902 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,638 円／平米 38万5,605 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,833 円／平米 29万3,682 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情