路線価 (2023) 沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原3123-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡与那原町沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１
価格時点	2023 年
駅名	与那原町役場入口停駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	2,030万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,360 円／坪 1平米 9万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線道路沿いにおける商業地域である。主な需要者は与那原町に地縁的選好性を有する個人事業者や地元不動産業者が考えられる。東浜地区への顧客流出や新型コロナ感染症の影響もあって、収益性の回復は見込めない。そのため需要は少ないが、供給も少ないため、結果として需給は均衡している。更地取引は散見される程度であり、中古建物付きの取引が中心であるが、取引規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、概ね与那原町内及び隣接する南風原町と西原町の一部の商業地域と判定した。特に幹線道路沿道商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが個人事業者も見られる。景気持ち直しの動きが見られるなか、商業地の需要も回復しつつある。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 与那原町内に類似した商業地の取引事例が少なく、他の市町村の事例も採用せざるを得なかったが、試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。当該地域は商業地域であるため、収益還元法は適用すべき手法であるが、昨今の建築費高騰により純収益がマイナスとなるため、収益還元法を適用することは断念した。本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 建築費高騰のなか画地条件や家賃水準からすれば合理性ある賃貸用住宅の想定は困難であり、また近隣地域は収益性に基づいて価格形成されるような純化した商業地域ではないため、収益価格は求めなかった。比準価格は、比較可能な事例が少数であったが、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。そこで代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	与那原町役場入口停
距離	100 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡与那原町沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１８．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、地域に格別の変動要因はないことから当面は現状を維持すると予測する。需要は回復しつつあり、一方供給も少ないことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は国道沿い商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,955 円 1平米 9万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,360 円 1平米 9万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,955円 1平米 9万9,200円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 31万3,409円 1平米 9万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当町の人口は横這い傾向。
地域要因
(1)観光業の復調等により、不動産の収益性は回復しつつあることから、需要は堅調で、新型コロナの影響から回復している。 (2)繁華性はやや劣る地域だが主要幹線沿いの土地には底堅い需要がある。与那原バイパス開通により、地域内の慢性的交通渋滞が緩和された。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５西原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡西原町
地域	沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,582 円／平米 35万2,360 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,194 円／平米 36万995 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,267 円／平米 32万8,177 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,300 円／平米 32万8,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５与那原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡与那原町
地域	沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,832 円／平米 33万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,224 円／平米 35万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,182 円／平米 32万7,896 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４与那原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡与那原町
地域	沖縄県島尻郡与那原町字与那原島ノ前原３１２３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,629 円／平米 36万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,122 円／平米 32万7,697 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情