路線価 (2023) 沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原1821-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
価格時点	2023 年
駅名	川下原停駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,076 円／坪 1平米 8万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南風原町西部及び隣接市町内の既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する隣地所有者、地域事情に精通する周辺住民、不動産業者等が想定される。やや地縁的選好性の強い既成住宅地域でアパート住民以外の住民転出入は概して少ない。一般取引における需要の強弱は買希望は多く、売物件は概して少ない。土地は２００㎡前後で１，７００万円程度、中古戸建では３，３００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、町内全域の住宅地域のほか、隣接市町の住宅地域を含む。需要者の中心は町内に居住する家族世帯であるが、町外からの移入世帯も含まれる。那覇市の通勤圏内に位置し、値ごろ感もあることから、需要は概ね底堅い。新型コロナ感染症の影響も比較的軽微であった。需要の中心となる価格帯は、土地総額で１千５百万円程度、中古の戸建物件で３千万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道５０７号北東側背後の既成住宅地域で、２ＤＫを中心とするファミリー向けの共同住宅も混在するが、昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準で賃貸経営を行うことは困難であるため、収益還元法の適用は現実的でなく、適用しなかった。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺類似地域より代替性の高い事例より求めたものであり、信頼性は高い。収益価格については、画地条件の制約や昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難と判断し、収益還元法を適用しなかった。自ら居住する住宅の取得を目的とした市場参加者が中心であることを重視し、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川下原停　南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北、６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、国道５０７号と町立津嘉山小学校に狭められた小起伏の多い低層住宅地地域である。県都那覇市への接近性等を反映し、市街化進展等住環境は年々向上し住宅地需要は強含みで、地価は上方調整過程にある。 (2)戸建住宅を中心として熟成している。那覇市への通勤圏内にあり、商業施設との接近性にも比較的優れていることから、徐々に引き合いは強まるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万3,076 円 1平米 8万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 26万6,794円 1平米 8万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口約４．１万人、津嘉山北土地区画整理事業区域の地域開発や幹線道路網の改善等に伴う地域経済の活性化、雇用情勢の改善等が期待される。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。南風原町の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)北西側の区画整理地の地価が高止まりし、相対的な値ごろ感から引き合いが強まっている。
個別的要因	(1)接面方位（西）０％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万615 円／平米 29万9,573 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,174 円／平米 32万4,563 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,766 円／平米 27万6,930 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,800 円／平米 27万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５南風原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,339 円／平米 20万2,787 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,779 円／平米 27万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,283 円／平米 26万2,110 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,481 円／平米 33万8,802 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,386 円／平米 27万5,674 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,400 円／平米 27万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５南風原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山川下原１８２１番８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万5,062 円／平米 31万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,467 円／平米 33万8,756 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,852 円／平米 27万7,215 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情