路線価 (2023) 沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原418-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
価格時点	2023 年
駅名	兼城十字路停駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市中心部へのアクセスの良い地区の人気が高く地価上昇が継続しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来よりも高額の取引がみられるようになり、他地域からの転入者も期待できる。地域の中心価格帯は、土地で２０００万円台。空地は少ないが、周辺地域では時折小規模開発による４０００万円台半ばの新築建売がみられる。 (2) 同一需給圏は、町内全域及び隣接する市町の一部を含む住宅地域と判定した。需要者の中心は町内に居住する家族世帯のほか、隣接市町からの移入者も見られる。やや傾斜地に位置するが、那覇市への通勤圏内にあり、商業施設等への利便性にも優れるため、堅調な需要がある。土地は２千万円強、中古戸建物件込みでおよそ３千万円台後半が需要の中心であるが、既存住宅地については、供給が少なく、成約数は比較的少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用不動産もみられるが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が低く取引指標にならず、収益価格は著しく低く試算された。手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域内は戸建住宅を中心とする既存の住宅地域であり、賃貸市場の熟成の程度が低い上、容積率が低く、経済合理的な収益物件の建築は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との比較に基づく検証も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	兼城十字路停北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	ブロック造:B その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成し、今後当分の間は現状の住環境を維持するものと予測する。供給不足の周辺住宅地に比して値ごろ感がでており、底堅い需要で地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)土地利用に影響するような地域要因の変動は特になく、利用の状況は今後も同程度を維持すると予測する。商業施設や利便施設とも比較的近く、住環境も良いことから、地価は緩やかな上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万600円 1平米 10万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口、高齢化率とも増加傾向であるが、人口増加率は県平均より高く、高齢化率は県平均より低い。世帯数も増加しており、住宅需要は底堅い。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。南風原町の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。 (2)那覇市内の住宅地に比べて、値ごろ感があり、引き合いは安定しているが、売り物件が少ないため、成約数は低位である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５南風原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万5,062 円／平米 31万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,467 円／平米 33万8,756 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,957 円／平米 33万7,070 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５南風原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,797 円／平米 33万9,847 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,811 円／平米 34万9,811 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,154 円／平米 31万4,579 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,203 円／平米 32万4,659 円／坪
推定価格 平米 坪	10万537 円／平米 33万2,375 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,609 円／平米 32万2,695 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万226 円／平米 29万8,287 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,474 円／平米 30万9,025 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,864 円／平米 32万232 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字兼城大子原４１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万373 円／平米 29万8,773 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,331 円／平米 34万4,918 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,838 円／平米 33万64 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情