路線価 (2023) 沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原259外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
価格時点	2023 年
駅名	南部保健所前停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (1071 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (1071 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は地元事業者であるが、沿道型施設として一定規模が確保できる場合には、県内外の小売事業者なども対象となる。消費飽和状態のなか、広域幹線の需要は底堅いが供給は少なく、まとまった規模で供給されることはさらに少ない。なお、土地の利用方法は純化されておらず、利用目的により需要者の業種、必要とされる画地規模や投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。 (2) 同一需給圏は県都那覇市に延びる幹線道路沿線等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する資金調達力に優る個人、県内外の法人事業者、地元不動産業者等が想定される。沖縄本島陸上交通の大動脈である国道３２９号沿いは核となる商業施設が集積し、客足の流れは顕著で沖縄本島南部圏を含め顧客集客力・売上等の面で高い競争力が認められる。土地は１，０００㎡前後で１．４億円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要がなくはないが、地域的に元本果実の相関性が希薄で、賃貸の収益性が低く取引指標になっておらず、収益価格は低位に試算された。各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、相対的信頼性に優劣はないが、自己使用を前提とする取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、周辺の標準地との秤量的な検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層階は自動車利用客を対象とした収益性を重視する地域で、また沖縄自動車道インター等に近い立地環境により空港等との交通アクセスは良好で自己業務用物件も多く、類似性の高い第三者賃貸事例は概して少ない。用途の多様性が認められ環境要因比較に適正を期し難い面を有するなど単純に家賃を基礎とした収益価格を重視するのは妥当でない。本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南部保健所前停西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	324 坪 (1071 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗が多いほか公共施設も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町内の中心的な幹線道路沿いの商業地として現状のまま推移すると予測する。県内景気の影響を受けるが、安定的な住宅用途を併用し、底堅い需要と供給不足もあり、地価は横ばい圏から強含みで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、国道３２９号沿いの路線商業地域。新型コロナ禍の下、自動車交通量を反映した沿道サービス施設、自動車関連施設等が混在し商業床需要には底堅いものが認められ、地価は上方調整過程にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町の人口、世帯数は増加し、住宅投資は底堅く、個人消費も増加してきた。観光に依存していない商業地は背後地の購買力に支えられ持ち直している。 (2)収益性に劣る古型物件の床需要減退は継続中であるが、核店舗の出店など個別・具体的な地域開発も見られ、多極化傾向が鮮明になっている。
地域要因
(1)那覇市と東海岸を結ぶ幹線沿いにあり、需要は居住者向け事業者が中心であることに変動はない。需要は底堅いが、供給が少ないことも変動はない。 (2)地域要因に格別の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,925 円／平米 23万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,045 円／平米 58万2,005 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,746 円／平米 41万5,716 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４南風原 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡南風原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,373 円／平米 51万3,663 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,029 円／平米 53万2,362 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,029 円／平米 53万2,362 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	北
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５与那原 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡与那原町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万665 円／平米 43万1,978 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,998 円／平米 44万9,609 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,635 円／平米 40万8,737 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４八重瀬 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県島尻郡南風原町字宮平久場増原２５９番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万723 円／平米 29万9,930 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,047 円／平米 31万919 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,710 円／平米 44万8,657 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情