路線価 (2023) 沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原169-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡八重瀬町沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
価格時点	2023 年
駅名	第二東風平停駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	982万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	983万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八重瀬町及び隣接市町の住宅地域の存する圏域である。主たる需要者は八重瀬町及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。コロナ禍からの景況回復感が見られる中、町中心部区画整理区域への接近性や利便性から値頃感があり宅地需要は堅調である。土地は１０００万円から２０００万円程度、戸建は３０００万円から４０００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は八重瀬町及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要の中心となる。新型コロナ感染症の影響による目立った取引の停滞等は無く、町中心部の区画整理地の発展に伴い生活利便性が向上し、那覇市及びその周辺部に比べて値頃感があること等から、空地も見られる旧来からの住宅地域においても相応の需要が認められる。中心価格帯は総額で１，０００万円前後の水準になる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性を有する取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料水準と建築費を勘案すると経済合理的な賃貸経営が困難で収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、自用目的の取引が主であり、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	第二東風平停　北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡八重瀬町沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位：北、５．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層住宅のほか空地等も見られる既成住宅地域で、宅地需要の波及に伴い漸次熟成していくものと思料する。周辺地域からの需要の波及や値頃感から土地需要は堅調で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅を中心に空地も見られる既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は那覇市から比較的割安な周辺市町へ拡がっており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万344円 1平米 6万600円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)八重瀬町の人口及び世帯数は増加傾向で推移。コロナ禍の町内不動産市況への影響は小さい中、県内景況も回復傾向にあり土地需要は堅調である。 (2)新型コロナ感染症の流行により県内景気は影響を受けているものの、持ち直しの動きも見られる。八重瀬町の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。町中心部への接近性や利便性、値頃感から需要は堅調である。 (2)旧来からの住宅地域で、中核都市である那覇市における住宅地の供給不足と価格上昇により、県南部にも住宅需要が拡がっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５八重瀬 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万766 円／平米 20万892 円／坪
推定価格 平米 坪	6万412 円／平米 19万9,722 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,939 円／平米 19万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４八重瀬 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,083 円／平米 25万1,530 円／坪
推定価格 平米 坪	8万226 円／平米 26万5,227 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,855 円／平米 22万1,023 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４八重瀬 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	島尻郡八重瀬町
地域	沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,793 円／平米 25万572 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,754 円／平米 27万279 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,816 円／平米 22万7,506 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５南城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	南城市
地域	沖縄県島尻郡八重瀬町字東風平東風平原１６９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,556 円／平米 20万3,504 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,142 円／平米 20万8,747 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,965 円／平米 20万4,856 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情