土地路線価格
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路線価 (2023) 山形県山形市久保田3-7-14 坪・平米

2023
路 線 価
山形県 山形市
山形県山形市久保田3丁目7番14 (山形)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模の一般住宅が多い区画整理済の住宅地域)
  • 山形駅 から 1500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
20万1,666
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
6万1,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 山形県 山形市山形県山形市久保田3丁目7番14
価格時点 2023
駅名 山形駅 から 1500m
路線価
1坪当たり 1坪 20万1,666
1平米当たり 1平米 6万1,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
1,870万
(240 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,870万
(240 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万7,207 円/坪
1平米 7万7,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は山形市内及び周辺市町から移住の一次取得者及び買換え者である。山形市駅西地区に広がる区画整理済みの優良住宅地域であり、市街地周辺部の新興地域に需要の選好性が移行しているものの、当地域は品等の高い住宅地域であることから需要は根強く、地価は上昇傾向にある。土地は16000万円~2000万円程度、新築戸建物件は3500~4000万円程度が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は概ね山形市の市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は、山形市内の居住者であり、周辺市町からの転入も見受けられる。山形駅西地区に広がる区画整理済の品等が高い既成住宅地域であり、幹線道路背後に位置し、居住環境が良好であるため、選好性は高いものの、総額により需要者は限定的である。概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで1,600~2,000万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的の取引が中心であり、市内における代替性の高い取引事例から求められた比準価格は実証的で信頼性の高い試算価格である。一方、アパートや賃貸マンション等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く試算された。従って収益価格を参考に留め、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 品等上位の住宅地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、地主の資産運用の域を出ず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 山形駅西方
距離 1500 m
土地の状態
土地面積 72.6 坪 (240 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 山形市山形県山形市久保田3丁目7番14
標準地の範囲
130 m
西 100 m
90 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 20 m
面積 240 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 駅西地区に広がる環境良好な住宅地域
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の居住環境良好な住宅地域として人気が高く、地価は上昇傾向が続くと予測される。

(2)区画整理済の閑静な住宅地域であり、居住環境が良好であるため、選好性は高いものの、総額により需要者は限定的であり、市場の過熱感は落ち着きつつある。地価は上昇率縮小傾向で推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 25万7,207
1平米 7万7,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
前年から次年への変動率 2 %
2022年
1坪 25万2,909
1平米 7万6,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 25万7,207
1平米 7万7,800
前年から次年への変動率 1.7 %
2019年
1坪 25万2,909
1平米 7万6,500
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症の影響により、依然厳しい業種もあるが緩やかに持ち直しの傾向が見られる。

(2)直近1年間、市の人口は微減しているものの、世帯数は微増で推移し、新設住宅着工は、昨年と比較して、持家、貸家、分譲住宅ともに減少している。

地域要因
(1)地域要因に特別な変動はない。

(2)品等上位の住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 R5K25
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 山形県
市区町村 山形市
地域 山形県山形市久保田3丁目7番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万874 円/平米
16万8,189 円/坪
推定価格 平米
5万2,314 円/平米
17万2,950 円/坪
標準価格 平米
7万4,948 円/平米
24万7,778 円/坪
査定価格 平米
7万4,900 円/平米
24万7,619 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 R5K25
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 山形県
市区町村 山形市
地域 山形県山形市久保田3丁目7番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万4,715 円/平米
21万3,948 円/坪
推定価格 平米
8万1,214 円/平米
26万8,493 円/坪
標準価格 平米
7万8,849 円/平米
26万675 円/坪
査定価格 平米
7万8,800 円/平米
26万513 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 R5K25
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 山形県
市区町村 山形市
地域 山形県山形市久保田3丁目7番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万9,896 円/平米
29万7,196 円/坪
推定価格 平米
8万9,103 円/平米
29万4,575 円/坪
標準価格 平米
8万3,980 円/平米
27万7,638 円/坪
査定価格 平米
8万4,000 円/平米
27万7,704 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 R5K25
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 山形県
市区町村 山形市
地域 山形県山形市久保田3丁目7番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万9,354 円/平米
16万3,164 円/坪
推定価格 平米
6万6,200 円/平米
21万8,857 円/坪
標準価格 平米
7万3,966 円/平米
24万4,532 円/坪
査定価格 平米
7万4,000 円/平米
24万4,644 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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