路線価 (2023) 山形県山形市瀬波1-12-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市瀬波１丁目１２番５
価格時点	2023 年
駅名	東金井駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市内の住宅地域全域。特に代替競争関係が認められるのは、山形市北部の住宅地域。主たる需要者は山形市及び近郊市町に居住する一次取得者である。総額の嵩む住宅地については、幾分売れ行きに陰りが見られるようになってきたが、総額の手頃な住宅地に対する需要は引き続き堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万～１，５００万円程度、敷地面積６０坪程度の新築戸建で３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は山形市居住者のほか、周辺市町から移住の一次取得者である。市街地北端の区画整然とした住宅地域であり、嶋地区に完成した路線商業地域に近接する利便性の高い住宅地域で、当地域を含む山形市内全体の住宅地需要は依然として旺盛であり、地価は上昇傾向にある。土地は１，１００万円～１，６００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も見られるが、自己使用目的の取引が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は実際に成約した山形市北部の住宅地の事例を中心に比較を行い試算しており、実証的である。収益性よりも居住の快適性等が重視される区画整理済の住宅地域であるので、相対的に説得力が優る比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、周辺地域では自用目的の取引が中心であることから、市内における多数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性は高い。一方、収益価格は、アパート等の収益物件も一部にみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く求められ、想定要素も多く、信頼性は低い。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東金井駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市瀬波１丁目１２番５
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	220 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	20 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整理済の住宅地域。施行期間は昭和５３～昭和５６年度。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)総額の嵩む住宅地については、幾分売れ行きに陰りが見られるようになってきたが、総額の手頃な住宅地に対する需要は引き続き堅調である。このため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)高額物件に対する需要は落ち着きつつあるものの、市内全体の住宅地需要は依然として旺盛で、当地域は嶋地区の路線商業地域に近接する利便性の高い住宅地域であり地価は今後とも上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因の特別な変動は認められない。 (2)地域要因に変動はない。民間業者による開発分譲が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市瀬波１丁目１２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,422 円／平米 17万1 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,573 円／平米 17万500 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,062 円／平米 16万8,811 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市瀬波１丁目１２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,330 円／平米 17万3,003 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,073 円／平米 17万2,153 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,052 円／平米 16万8,778 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市瀬波１丁目１２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,565 円／平米 19万310 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,078 円／平米 19万2,006 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,228 円／平米 17万2,666 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市瀬波１丁目１２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,949 円／平米 20万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,858 円／平米 17万4,749 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市瀬波１丁目１２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,385 円／平米 16万9,879 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,538 円／平米 17万385 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,590 円／平米 17万557 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情