路線価 (2023) 山形県山形市宮町5-70-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市宮町５丁目７０番１
価格時点	2023 年
駅名	北山形駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,764 円／坪 1平米 5万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の住宅地域一円で、需要者は市内居住の一次取得者層が中心である。市内では区画整然とした新興住宅地域の選好性が高く、当地域は旧来からの既成住宅地域で街並みはやや古いが、中心部や利便施設への接近性が良好で需要は堅調である。従来は地域内に作業所等が多く介在していたが、住宅地としての性格を強めつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００～１，８００万円程度、新築戸建で３，０００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は山形市市街地の住宅地域が中心であるが、市郊外の住宅地域も含み広域的に形成される。需要者の中心は山形市内に居住する一次取得者であるが、周辺市町からの流入も見られる。市街地外延部において民間の小規模開発による住宅地の供給が見られるが、利便性の高い既成住宅地については潜在的なものも含め需要は根強い。中心となる価格帯は、土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は居住の快適性が重視される自己使用目的の住宅地域で、周辺の取引価格水準を指標に価格が決定されるのが一般的で、同一需給圏内の類似地域に係る取引事例に基づき試算した比準価格は実証的で説得力が高い。周辺にはアパート等もみられるが、純粋な投資目的のみで新規に土地を取得し賃貸経営を行うことは少なく、収益価格は規範性が劣る。よって比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地周辺は、利便性の高い住宅地域であり、自用目的の取引が中心であることから、市場の需給関係に立脚した比準価格は、実証的かつ説得力を有する。他方、対象標準地周辺にはアパート等の共同住宅が散見されるが、投資用不動産に係る市場の熟成度は低く、収益価格は相対的に規範性に劣る。以上より本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北山形駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に作業所等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市宮町５丁目７０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	220 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住宅地分譲等により作業所等が減少しつつある。
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に近い旧来からの既成住宅地域。従来は作業所等が多く介在していたが住宅地としての性格を強めつつある。街並みは古いが中心部や利便施設への接近性が良好で需要は堅調。今後も地価は微増基調が続くと予測。 (2)地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。小中学校やスーパー等が近く利便性の高い住宅地域であり、需要は底堅く地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,764 円 1平米 5万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直しており、雇用情勢も改善が進んでいるとみられる。 (2)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。
地域要因
(1)従来は作業所等が多く介在していたが、中心部や利便施設への接近性が良好なこと等から住宅地としての性格が強まりつつある。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市宮町５丁目７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,126 円／平米 5万7 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,571 円／平米 22万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,430 円／平米 18万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市宮町５丁目７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,787 円／平米 14万8,066 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,913 円／平米 21万4,602 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,239 円／平米 20万2,456 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市宮町５丁目７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,348 円／平米 22万5,958 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,253 円／平米 21万5,726 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,156 円／平米 20万2,182 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	15 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市宮町５丁目７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,584 円／平米 13万7,477 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,948 円／平米 17万5,046 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,292 円／平米 19万6,019 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情