路線価 (2023) 山形県山形市八日町1-696 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市八日町１丁目６９６番
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (1109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円 1平米 9万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (1109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,111 円／坪 1平米 9万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね山形市市街地の共同住宅地域である。需要者の中心はマンション用地の購入を検討する県外のデベロッパーである。市内では、分譲マンションが１棟販売中であり、今後、商業・公益施設等を併設した複合マンションの計画がある。高度地区（平成２２年度施行）により、立地に優る素地に対しては競合が見られ需要は高い。新築マンションは３ＬＤＫ、７５㎡程度で３，０００万円代前半から半ば程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ね山形市市街地中心部の共同住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心は県外のマンション開発業者である。市街地中心部では近年分譲マンションの建設が活発化し、販売状況も好調であり、商業施設との複合型マンション建設も複数見られ、中心市街地の居住人口増加等に寄与している。一方、マンション適地の希少性は高く、業者の市場参入意欲も旺盛で、適地の地価は強含んでいる。マンション素地は１億円～２億円程度が取引の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、マンション適地となる土地は限定的で希少性を反映し、やや高めに試算された。他方、開発法による価格は、マンションの建築・分譲を想定し試算したものであり、主たる需要者であるデベロッパーの投資採算性を反映した価格である。以上より本件では、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高いが、活発なマンション建設やマンション適地の希少性等を背景とした競合を反映しやや高く試算されたものと思料する。一方、開発法による価格は、主たる需要者であるマンション業者の投資採算性を反映したものであり説得力が高い。よって、より説得力の高い開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	335.5 坪 (1109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンションが多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市八日町１丁目６９６番
標準地の範囲
東	250 m
西	50 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性の高い既成住宅地域で、マンション等共同住宅が多く見られる。新規分譲マンションの売行きは好調であり、マンション適地となる土地が少ない中、素地需要は旺盛であり地価は上昇基調である。 (2)中心商業地に近く利便性の高い住宅地域であり、今後ともマンション適地として推移するものと予測する。マンション適地としての希少性が高く、旺盛なマンション需要を背景に今後とも強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響も新しい生活様式が浸透している。個人消費は持ち直し、雇用情勢は改善が進んでいるが、物価上昇から先行きは不透明である。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、市街地中心部全体として見ると、マンション適地の希少性は高い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市八日町１丁目６９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,778 円／平米 17万4,484 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,036 円／平米 25万7,987 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,166 円／平米 31万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	9万400 円／平米 29万8,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	304 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市八日町１丁目６９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,276 円／平米 35万4,654 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市八日町１丁目６９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,182 円／平米 28万4,918 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,059 円／平米 34万4,019 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,010 円／平米 32万7,327 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｋ３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市八日町１丁目６９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,569 円／平米 17万487 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,913 円／平米 24万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,337 円／平米 32万8,408 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	69 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ３Ｃ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市八日町１丁目６９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,854 円／平米 51万1,947 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,332 円／平米 52万140 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,247 円／平米 40万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	586 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情