路線価 (2023) 山形県山形市緑町4-4-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市緑町４丁目４番１３
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円／坪 1平米 7万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市内の高級住宅地域のほか戸建住宅地域の一部も含む。需要者の中心は山形市居住の一次取得者が殆どを占めるが、一部村山地方の他市町からの転入者もある。閑静で利便性の良い既成住宅地に対する選好性は根強く、需要は堅調である。大規模な宅地開発、同再開発は見られないが、民間業者による小規模な宅地分譲は散見される。土地取引は１５００万～２５００万円、新築の戸建物件の総額は３０００万～５０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね山形市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次・二次取得者であるが、他市町からの転入も見られる。旧来から名声が高く、閑静で優良な高級住宅地域として希少性が高い。ワクチン接種の拡大やウィズコロナの浸透等により経済に回復傾向が見られるなか、市街地中心部における高価格帯の住宅地需要は堅調に推移している。土地は２，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、標準地と同じ馬見ヶ崎川左岸流路域から事例を採用、近くの緑町４丁目で正常に取引された事例の査定価格を重視して求めており、市場性を反映、規範性が高い。収益価格については投資目的の引合が一部見られるが、節税目的の共同住宅経営が多いことより賃貸借市場は未熟成で、収益価格は説得力が低く、限界がある。よって、代表標準地からの規準を踏まえて、比準価格を採用、収益価格は検証に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、散見される共同住宅は地主が節税目的で建設するケースが多く、土地取得費の回収を必要としない周辺の賃料水準を基礎として求めた収益価格には限界がある。一方、現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市緑町４丁目４番１３
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	山形市で戦後初めての区画整理（東山形　Ｓ２４～Ｓ３０施行）
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として熟成、特段の変化は見られないが、居住環境が優り、公共公益施設などにも近接、利便性が良いこともあって根強い選好性があり、一定の需要が見込める。地価は、今後も上昇基調で推移と予測する。 (2)既成住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。旧来から名声の高い高級住宅地として希少性が高く、高い選好性を背景に、地価は今後とも安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の人口はやや減少、世帯はやや増加。有効求人倍率は上昇。住宅着工はほぼ横這い、マンション建設計画はあるものの、区画整理の計画はない。 (2)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。
地域要因
(1)人口・世帯はいずれも増加。住宅地として熟成しており、特段の変動はないが、周囲で活発な取引が見られる。 (2)地域要因に大きな変動は見られないが、旧来から名声の高い高級住宅地としての希少性は高く、高い選好性を維持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ２５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市緑町４丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万496 円／平米 20万 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,018 円／平米 22万1,562 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,217 円／平米 24万8,667 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市緑町４丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,915 円／平米 17万8,243 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,994 円／平米 20万8,258 円／坪
標準価格 平米 坪	7万306 円／平米 23万2,432 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市緑町４丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,275 円／平米 26万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,736 円／平米 26万301 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,736 円／平米 26万301 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市緑町４丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,191 円／平米 22万5,439 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,555 円／平米 22万9,949 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,889 円／平米 25万7,501 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情