路線価 (2023) 山形県山形市円応寺町1-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市円応寺町１番４
価格時点	2023 年
駅名	北山形駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,950万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,024 円 1平米 7万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円／坪 1平米 7万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね山形市内の商住混在の近隣商業地域の全域。需要者の中心は、県内の比較的小規模な個人事業者及び法人事業者のほか、標準的な住宅の需要者もみられる。郊外型大規模商業施設に顧客が流出しており、当地域への新規出店はあまり見受けられない。一方では、住宅地としての需要は堅調で、地価は強含みで推移している。取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのは困難である。 (2) 同一需給圏は山形市の市街化区域内の商業地域全体であるが、主に中心部に近い既成商業地域。需要者の中心は山形市の個人や法人の商業事業者であるが、一部は県内外お商業事業者等も見られる。近隣地域は小売店舗を中心とする商業地域であるが商業集積は低迷しており、新規出店はほとんど見られず、住宅地の混在度も高く、価格水準から住宅地需要の影響も観察される。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域である。現実の取引事例を基に査定した比準価格は市場実態を反映し、説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく、相対的規範性は劣る。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的が中心の既成商業地域である。比準価格は広域的で時点のやや古いものも含むが５事例から導出され、地域格差は極めて小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、低層店舗を想定して求めているが、自用目的の取引が支配的であり、説得力にやや欠ける。しかし商業地域であるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北山形駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市円応寺町１番４
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	27 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗・一般住宅が混在する旧来からの近隣商業地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線市道沿いの近隣商業地域であり、店舗等としての需要は必ずしも強くないが、住宅地としての需要も見込まれることから、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)既成商業地として特段の変動はなく、純粋な商業地需要は弱いものの、住宅地需要が堅調な影響により、地価は上昇傾向であり、コロナ過の影響は限定的で、しばらくは継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、高齢化は継続しており、個人消費や雇用情勢はやや弱いものの、県内の経済は持ち直しの動きが見られる。 (2)区画整理地等の大型供給がない一方、人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあるが、純粋な商業地需要は弱含みである。
地域要因
(1)コロナ禍の影響は限定的で、地域要因に変動はない。 (2)一般住宅も混在する地域であり、山形市の広域的な住宅地需要増の影響が大きく、コロナ過の影響は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市円応寺町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,153 円／平米 21万2,090 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,474 円／平米 21万3,151 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,928 円／平米 23万1,182 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市円応寺町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,321 円／平米 21万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,918 円／平米 22万1,231 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,114 円／平米 23万5,103 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市円応寺町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,772 円／平米 19万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,544 円／平米 19万3,546 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,673 円／平米 24万6,869 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市円応寺町１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,217 円／平米 25万8,585 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情