路線価 (2023) 山形県山形市香澄町3-1-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市香澄町３丁目１番６
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3億600万 円 (1424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億600万 円 (1424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円／坪 1平米 21万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市内の中心商業地域。特に、代替競争関係が認められるのは、駅前大通り及び七日町大通り沿いに存する商業地域。需要者の中心は豊富な資金力を有する県内外の一般法人や不動産関連会社等。近傍の百貨店跡地には一部店舗ビジネスホテルが完成し、不動産市況の改善に伴い、投資目的の取引も散見されるなど、需要は堅調に推移している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は山形市の中心商業地域で、用途地域が商業地域に限定される。需要者の中心は更地ならマンション業者や県内外の商業事業者、商業ビルなら県内外の不動産投資家である。収益物件の取引、再開発事業等による複数のマンションの着工やホテルの新築・増築がある一方、供給は少なく、需給はひっ迫していると判断され、倒産した百貨店の競売にも複数の応札があった。画地規模に格差があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地域であり、貸店舗、貸事務所等の収益物件が多く見受けられるため、市場の実態を反映した収益価格を重視するべきであるが、長年新築ビルの供給がなく、収益賃料の収集には限界がある。一方、比準価格は、山形市内の中心商業地域の事例を中心に比較を行い試算しており、市場性を反映し、実証的である。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 山形市の中心商業地域である。比準価格は中心部で用途地域が商業地域の５事例から導出され、要因比較は大きく、時点の古いものも含むが、事例収集の限界から、現実の市場性を反映した実証的価格として説得力を有する。収益価格は、高層店舗事務所を想定して求めており、不動産投資家の需要もあるため、一定の説得力を有する。以上により比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	430.7 坪 (1424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所ビルが多い駅前の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市香澄町３丁目１番６
標準地の範囲
東	45 m
西	65 m
南	45 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前商業地域
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近傍の百貨店跡地には一部店舗ビジネスホテルが完成し、マンション素地などは高値で取引されており、駅前通りの需要は堅調である。このため、地価は今後やや上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)近隣の百貨店は撤退・取り壊しされたが、ビジネスホテルとしてオープンしている。コロナ禍による売上減少はあるが、マンション素地需要は堅調で、コロナ禍の収束まで地価はほぼ横這い傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響から、個人消費はサービス消費では厳しい状況が継続し、消費財においても持ち直しの動きに足踏み感がみられる。 (2)人口はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にあり、区画整理等の大型供給がないため、中心商業地への需要も底堅い。
地域要因
(1)近傍の百貨店跡地に一部店舗ビジネスホテルが完成。 (2)更地の需要は商業事業者のほか、マンション業者が中心であり、マンション着工や計画等もあり、コロナ禍の影響は限定的で、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市香澄町３丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,669 円／平米 74万6,062 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市香澄町３丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,787 円／平米 74万9,758 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,798 円／平米 70万3,510 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,239 円／平米 84万514 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市香澄町３丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,949 円／平米 37万3,409 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,940 円／平米 34万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,149 円／平米 73万1,119 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市香澄町３丁目１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,846 円／平米 46万2,331 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,159 円／平米 70万8,010 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	510 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情