路線価 (2023) 山形県山形市若宮2-12-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市若宮２丁目１２番４外
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (3050 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (3050 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円／坪 1平米 6万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市の郊外の路線商業地域で、需要者の中心はいわゆるロードサイドに店舗展開する商業事業者等である。地元の中堅企業をはじめ、全国展開の商業事業者も需要者である。山形市の代表的な郊外型路線商業地域で、画地規模が大きく十分な駐車場の確保が可能であり、背後に住環境良好な住宅地を擁し人口も安定的に推移していることから需要は堅調であるが、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は山形市内の幹線道路並びに準幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者は県内外企業等が中心である。商業地需要の選好性が、当該地域や嶋地区といった郊外型の大型店舗へ集中する傾向にあることから、商業集積度や集客力の高い当該地域の地価は堅調に推移している。取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、また出店を希望する業種によって負担力が異なるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は商業事業者等が中心であることから、現実の取引事例を基に査定した比準価格は市場実態を反映し、説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく、相対的規範性は劣る。以上の視点から、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の低層店舗等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿いの取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算された価格であるが、郊外の大型店舗を想定しており、賃料水準の把握等の面でやや説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山形駅南西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	922.6 坪 (3050 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模の小売店舗等が多い郊外の新興商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市若宮２丁目１２番４外
標準地の範囲
東	150 m
西	650 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の幹線道路沿いの路線商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山形市郊外の幹線道路沿いに飲食店や量販店等が建ち並ぶ路線商業地域。地域要因に格別の変動はなく当面現状維持と予測する。郊外部の店舗用地として需要は堅調で今後も地価水準は緩やかな上昇基調が続くと予測する。 (2)大型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、山形市において集客力の高い地域の一つであることから一定の需要が認められ、将来も同様の傾向が継続し、地価は今後とも上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)郊外型の大型商業施設へ顧客流出が進んでいたが、市内中心商業地での開発も計画されており、都心回帰も見られる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はなく、現状を維持すると予測する。 (2)地域要因の特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市若宮２丁目１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,354 円／平米 16万3,164 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,397 円／平米 21万2,896 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市若宮２丁目１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,452 円／平米 19万6,548 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,571 円／平米 19万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,836 円／平米 19万1,206 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市若宮２丁目１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,025 円／平米 13万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,475 円／平米 16万258 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,710 円／平米 20万7,319 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,200 円／平米 21万5,551 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	北西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市若宮２丁目１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,083 円／平米 25万4,836 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,239 円／平米 25万8,658 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市若宮２丁目１２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,277 円／平米 17万2,828 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,957 円／平米 19万4,912 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,463 円／平米 20万9,809 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	64 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情