路線価 (2023) 山形県山形市鉄砲町1-231 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,404 円 1平米 7万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,742 円／坪 1平米 7万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人・個人事業主等が想定される。幹線道路沿いを中心に需要は堅調で、供給は少なく、好立地の売り物件は注目度が高い。近隣地域一帯も都心部に近い幹線道路沿いに位置し、交通量が多く、背後人口、稀少性から見ても十分な需要が見込まれる。取引が少なく、画地の規模、形状等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね山形市内の商業地域、特に幹線道路及び準幹線道路沿線の路線商業地域の圏域。需要者の中心は、県内の個人、法人の事業者である。都心部通じる幹線道路沿線に位置することから車両交通量が多く、交通利便性の良好な地域であり、需要は堅調である。一方、旺盛な住宅地需要、画地規模等の影響から住宅地需要も観察され、地価は強含みで推移している。取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を見極めるのに吟味を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域周辺や新しい事例を採用しており、市場の取引は自用目的が主で、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引は少なく、収益資料や情報が限定的である点からも収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗、事務所のほか一般住宅等も見られるの商業地域であるが、収益価格は、土地価格に見合った賃料が収受できないことから低く求められ、信頼性はやや低い。一方、比準価格は、取引価格にややばらつきがあるが、市場における多数の取引事例から求められ、市場の実態を反映した信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	山形駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	70 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部の商業地域と繋がる既成商業地域
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、近年、住宅建築の動きが見られるものの、店舗等の需要も堅調であり、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (2)郊外の大型店に顧客が流出しているが、市内の旺盛な住宅地需要の影響とも相俟ってら商業地としての需要のほか住宅地としての需要も認められ、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万6,710 円 1平米 7万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の新設住宅着工は減少、人口はやや減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。 (2)人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価上昇等により個人消費はやや弱いものの、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見受けられない。 (2)地域要因に変動はない。一部、住宅地としての需要の認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,296 円／平米 20万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,245 円／平米 21万2,394 円／坪
標準価格 平米 坪	7万444 円／平米 23万2,888 円／坪
査定価格 平米 坪	7万400 円／平米 23万2,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,187 円／平米 19万5,672 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,952 円／平米 19万4,895 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,112 円／平米 23万5,096 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,321 円／平米 21万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,918 円／平米 22万1,231 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,579 円／平米 23万9,946 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万407 円／平米 19万9,706 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,999 円／平米 19万5,051 円／坪
標準価格 平米 坪	7万237 円／平米 23万2,204 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ３Ｃ０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市鉄砲町１丁目２３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,421 円／平米 19万6,446 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,074 円／平米 23万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,074 円／平米 23万8,277 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情