路線価 (2023) 山形県山形市蔵王温泉字川前935-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
価格時点	2023 年
駅名	蔵王駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	963万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	959万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、村山地方の温泉商業地域のほか、山形県内の温泉商業地域、普通商業地域、商・住混在地域の一部も含む。需要者の中心は地場の企業及び個人事業者が殆どを占めるが、一部全国チェーンの店舗も見られる。近年、温泉商業地域及び既成商業地域では、コロナ禍と後継者不足等から、空店舗・空地が増加、新規出店等は少なく、空洞化しているところが多い。取引される物件の規模、価格は区々で、取引の中心となる価格は見出せない。 (2) 同一需給圏は、広域的には村山地域の観光関連の商業地域であるが、特に代替競争関係が認められるのは、山形市内の温泉商業地域。典型的な需要者は、観光客向けの店舗や旅館等の用地として取得を検討する県内の法人等が考えられる。行動制限の緩和や全国旅行支援等により、宿泊客は前年を上回るもコロナ禍前の水準に届かず、低迷が続いている。このため、新規需要は見いだせない。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、蔵王地区内の商・住混在地域のほか、県内の他温泉商業地域からも事例を採用、同温泉商業地域の取引動向を踏まえ、標準地と同じ蔵王地区で正常に取引された事例の査定価格を採用して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 宿泊施設等は自己所有が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益性からの検討に馴染まないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は山形市をはじめ、村山地域の温泉商業地等において実際に成約した取引事例との比較を行い試算しており、実証的である。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	蔵王駅南東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	121.9 坪 (403 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	旅館兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、飲食店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称「樹氷通り」と呼ばれ、飲食店、ペンション、スキーレンタル店等が連たん
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国定公園（普通）地域-国定公(普通)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍による温泉街の集客力は回復しておらず、空地、空店舗が散在、旅行支援、観光地再生事業等の施策により一部持ち直しも窺えるが、先行きは依然不透明で、地価は今後も下落基調で推移と予測する。 (2)新型コロナウイルス感染症の感染状況如何により、観光者数等も大きく変動することから先行きの見通しが立たない。このような状況下においては、新規の土地需要は見込めず、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の人口はやや減少、世帯はやや増加。有効求人倍率は上昇。住宅着工はほぼ横這い、マンション建設計画はあるものの、区画整理の計画はない。 (2)県内景気は緩やかに持ち直している。設備投資は堅調。個人消費、生産、雇用・所得環境は持ち直している。消費者物価は前年を上回っている。
地域要因
(1)観光客数は増加するも、コロナ禍前までは未回復で、空店舗が散在。観光地再生事業に採択、国際山岳リゾートへ胎動、そばカフェ等の新しい動き。 (2)行動制限の緩和や全国旅行支援等により、宿泊者数は対前年比で改善傾向が認められるが、コロナ禍前の水準には届いていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	鶴岡市
地域	山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,943 円／平米 4万6,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,892 円／平米 7万8,987 円／坪
標準価格 平米 坪	2万60 円／平米 6万6,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	天童市
地域	山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万196 円／平米 9万9,828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,859 円／平米 13万1,774 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,882 円／平米 7万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	南陽市
地域	山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万660 円／平米 6万8,302 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,433 円／平米 11万3,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,988 円／平米 8万2,610 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市蔵王温泉字川前９３５番１８外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,306 円／平米 7万3,744 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,985 円／平米 7万9,294 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,130 円／平米 7万9,774 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情