路線価 (2023) 山形県山形市山家町2-452-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市山家町２丁目４５２番３
価格時点	2023 年
駅名	北山形駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,240万 円 (1316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,220万 円 (1316 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,248 円／坪 1平米 3万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね山形市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は幹線道路沿線を中心に広域的に店舗展開する県内外の法人等が中心である。国道１３号沿いの路線商業地域であり、近年は自動車関連業種を中心に国道沿線への回帰が見られるほか、閉鎖店舗への異業種参入なども見られ、需給関係がやや活発化している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は山形市及び周辺市町内の路線商業地域が存する圏域であり、主たる需要者は郊外型の店舗及び事務所並びに営業所等を需要する県内外の法人事業者が中心となる。自動車関連業の需要が一部に見られるものの、当該幹線道路は物流や地域間の移動を目的とした走行車が多く、商業地としての誘引は弱いため、需要は継続して弱含みに推移している。取引される価格帯及び画地規模はばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。一方、標準地は取引にあたり収益性が考慮される商業地であり、一般的に収益価格が重視されるべきであるが、資料収集に限界があり、賃貸事例の質・量は取引事例よりやや劣り、収益価格の説得力は相対的にやや低い。よって、説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性の高い地域に存する実際の取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格である。一方、当該地域周辺では、店舗、事務所等が存するが、閉鎖したままの店舗等も一定数見受けられ、需要は弱含みであり、地価に見合う合理的な賃料が得られず資料も少ないことから、収益価格は低位に求められ説得力も低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北山形駅東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	398.1 坪 (1316 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層事務所、店舗が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市山家町２丁目４５２番３
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道１３号沿いの路線商業地域
街路	２７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿線の路線商業地域であり、今後とも低層店舗地として推移するものと予測する。国道１３号沿線では閉鎖店舗への異業種参入などを含め需給がやや活発化しており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)山形市内の主要幹線道路沿いであり、自動車関連の店舗が多く進出しているものの、中央分離帯の存在及び走行車平均速度等に係る顧客の誘引には限界があり、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの浸透等により人流が増加し、経済に持ち直しの動きが見られる一方、物価上昇等による先行き不透明感も増している。 (2)少子高齢化により人口は減少傾向であるが、個人消費や雇用情勢は持ち直しの兆候もあり、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、自動車関連業種の国道沿線への回帰や閉鎖店舗への異業種参入等も見られる。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市山家町２丁目４５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,452 円／平米 19万6,548 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,571 円／平米 19万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	4万802 円／平米 13万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市山家町２丁目４５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,025 円／平米 13万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,475 円／平米 16万258 円／坪
標準価格 平米 坪	4万396 円／平米 13万3,549 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	北西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市山家町２丁目４５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,669 円／平米 15万982 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,458 円／平米 17万6,732 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,181 円／平米 14万2,756 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市山家町２丁目４５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,025 円／平米 17万1,995 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,213 円／平米 18万5,840 円／坪
標準価格 平米 坪	4万267 円／平米 13万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５Ｋ２３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市山家町２丁目４５２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,494 円／平米 18万6,769 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,102 円／平米 18万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,426 円／平米 12万7,036 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情