路線価 (2023) 山形県山形市桧町4-7-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市桧町４丁目７番２８
価格時点	2023 年
駅名	北山形駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,200万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,898 円／坪 1平米 6万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市内の道路沿線の商業地域を中心に、市内の商業地域全域と判断される。需要者の中心は地元の商業事業者が中心であるが、広域的に事業展開している事業者の需要もある。背後地における人口が安定的であることに加え、新規の商業地の宅地供給がほぼ見られないことから、商業地需要は既存地域へシフトしつつあり、地価は底堅く推移している。規模、道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人・個人事業主等が想定される。幹線道路沿いを中心に商業地の需要は堅調で、供給は少なく、好立地の売り物件は市場の注目度が高い。近隣地域一帯も都心部に近く、交通量が多く、背後人口、稀少性から見ても十分な需要が見込まれる。取引が少なく、画地の規模、形状等も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は商業事業者等が中心であることから、現実の取引事例を基に査定した比準価格は市場実態を反映し、説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性の検討に基づく収益価格も一定の説得力を有するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく、相対的規範性は劣る。以上の視点から、本件では比準価格を重視し。収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引が新しい事例等を採用し、これに基づく当該価格は規範性が高く、また自用目的の取引が主で、需要者は特に市場性に着目すると思料し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引は少なく、資料や情報が限定的であり、収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北山形駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市桧町４丁目７番２８
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外の路線商業地域
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山形市郊外の飲食店や量販店等が建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変動はなく当面現状維持と予測する。郊外部の店舗用地として需要は堅調で、今後も地価水準は緩やかな上昇基調が続くと予測する。 (2)地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。周辺に大型店舗等が存し、利便性、集客性が良好で、需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万6,212 円 1平米 6万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)山形市の新設住宅着工は減少、人口はやや減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特別な変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桧町４丁目７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,153 円／平米 21万2,090 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,474 円／平米 21万3,151 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,994 円／平米 20万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桧町４丁目７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,321 円／平米 21万9,257 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,918 円／平米 22万1,231 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,190 円／平米 20万8,906 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桧町４丁目７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,772 円／平米 19万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,544 円／平米 19万3,546 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,632 円／平米 21万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桧町４丁目７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,305 円／平米 27万2,100 円／坪
推定価格 平米 坪	8万564 円／平米 26万6,345 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,393 円／平米 21万6,189 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市桧町４丁目７番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,339 円／平米 17万3,033 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,072 円／平米 17万5,456 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,694 円／平米 22万3,796 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情