路線価 (2023) 山形県山形市旅篭町1-211-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
価格時点	2023 年
駅名	山形駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,827 円 1平米 7万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (128 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万2,166 円／坪 1平米 7万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、山形市の商業地域全域である。需要者は主に地元中小企業や個人等が中心であると思われる。近年は、郊外型店舗への顧客流出で市内中心商業地は長期地価下落の基調にあったが、地価下落による地価の割安感があり、また様々な施策により、需要はある程度回復している。利用単位は比較的小さく、利用目的により価格にバラツキがあり、中心価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は概ね山形市内の商業地域及び商住混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元の商業事業者である。山形市内の郊外型大型店舗等への顧客流出が続くものの、山形市中心商業地背後に位置し、用途の多様性、業務上の利便性の面で優り、長期に渡る地価下落による値頃感から、一定の需要が見込まれる。取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例に基づいて求められた価格であり、実証的で市場性を反映した価格で説得力がある。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格といえるが、当該地域は、自己所有目的の取引が一般的であるため説得力にやや欠ける。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、市場の需給動向を反映した客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。一方、収益価格は、低層店舗事務所ビルを想定したが、想定要素を多く含み、適正な賃料等の把握の点において、相対的に信頼性が劣るものと思料される。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	山形駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	38.7 坪 (128 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
標準地の範囲
東	130 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	中心商業地域にほど近い店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心商業地域より郊外型商業地域への顧客の流出が継続しているが、長期にわたる地価下落により割安感が生じており、地価は上昇局面を迎えているものと予測する。 (2)郊外型大型店舗等への顧客流出が続くものの、山形市中心商業地背後に位置し、用途の多様性、業務上の利便性の面で優り、値頃感から一定の需要が見込まれる。地価はこのまま暫く上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万3,488 円 1平米 7万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万3,488円 1平米 7万9,700円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済は、新型コロナの影響は認められるが持ち直しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 (2)直近１年間、市の人口は微減しているものの、世帯数は微増で推移している。個人消費は、緩やかに持ち直している。雇用情勢は、改善が進んでいる。
地域要因
(1)コロナ禍の影響は限定的で、地域要因に変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,149 円／平米 32万4,481 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,490 円／平米 37万1,892 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,262 円／平米 27万8,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,778 円／平米 17万4,484 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,036 円／平米 25万7,987 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,340 円／平米 25万5,686 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	304 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,736 円／平米 25万3,689 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,774 円／平米 28万3,569 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,357 円／平米 27万5,578 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,313 円／平米 40万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,090 円／平米 48万2,974 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,071 円／平米 26万8,021 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４Ｃ３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市旅篭町１丁目２１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万574 円／平米 26万6,378 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,863 円／平米 27万639 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,534 円／平米 27万6,163 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情