路線価 (2023) 山形県山形市銅町1-1-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市銅町１丁目１番５
価格時点	2023 年
駅名	県道山形天童線駅 から 290m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,100万 円 (1425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,090万 円 (1425 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円／坪 1平米 3万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市を中心に、周辺市町の工業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は事業目的の法人のほか、一部、分譲開発目的の不動産業者等の需要も考えられる。道路交通網の整備、流通業務の発展等を背景に、工業地の需要は堅調で、また、市中心部の工場跡地では住宅分譲を目論む需要も相まって、需要は高く、近隣地域もそのような地域と言える。画地の規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は山形市及び周辺市町内の工業地域及び住工混在地域が存する圏域であり、主たる需要者は、製造業等を中心とした自用目的の法人のほか、住宅地としての分譲を企図する不動産業者等である。高速交通網の整備等により工業地の需要は底堅く、また旺盛な住宅地需要を背景とした開発需要の高まりが見られる。一方で、取引に係る画地の規模は大小様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は取引時点が新しく、場所的に近いものも含め採用し、それぞれ適切な補正を施し、各事例の規範性の優劣を判定の上、比準価格を試算した。典型的な需要は自用目的が主であり、その需要者は特に市場性に着目するものと思料し、比準価格は市場の実勢を反映し、需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等から規範性を有する取引事例を収集、選択しており、各種補修正等も適切に行われていることから、求められた価格は市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は、貸工場、貸倉庫等の収益物件が僅少で賃貸市場が未成熟であることから適用が困難であった。主たる需要者である自用目的の法人等は市場性を重視することから、市場性を反映した説得力の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	県道山形天童線　西方
距離	290 m
土地の状態
土地面積	431 坪 (1425 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市銅町１丁目１番５
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	40 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一部住宅も見られる工業地域
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内では現在動きはないが、工場跡地が住宅地分譲の開発ターゲットとなる可能性が考えられる。また、工業地需要も堅調であり、多様な需要背景から地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (2)既成市街地内の工業地と住宅地が混在する地域であるが、住宅地として分譲開発される工場跡地が見受けられることから、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)山形市の新設住宅着工は減少、人口はやや減少、世帯数はやや増加している。直近の土地取引は増加している。 (2)少子高齢化により人口は減少傾向であるが、個人消費や雇用情勢は持ち直しの兆候もあり、県内経済全体では緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動は見受けられない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ３Ｋ３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市銅町１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,576 円／平米 11万1,002 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,979 円／平米 11万2,335 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,392 円／平米 11万3,700 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｋ２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市銅町１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,323 円／平米 8万3,718 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,616 円／平米 8万7,992 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,488 円／平米 11万7,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｋ２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市銅町１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,848 円／平米 11万5,207 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,336 円／平米 11万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,824 円／平米 11万5,128 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ０４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市銅町１丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,089 円／平米 15万5,676 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,685 円／平米 15万1,035 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,916 円／平米 11万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情