路線価 (2023) 山形県山形市蔵王松ケ丘2-1-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山形県 山形市山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
価格時点	2023 年
駅名	国道１３号駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億4,700万 円 (35757 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6億4,700万 円 (35757 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,839 円／坪 1平米 1万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は山形市のほか周辺市町の高速道路や幹線道路からのアクセス良好な工業地域を含み広域的である。需要者の中心は主に全国展開の企業や地元企業である。ネット通販が好調であり、物流施設需要が堅調で、平成２７年１２月に完成した山形中央インター産業団地は平成３０年に完売し、北ＩＣ周辺で新たな工業団地の計画もあり、２０２０年の工場立地件数は東北一であった。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は一次的には山形市が中心であるが、二次的には高速道路ＩＣや幹線道路への接近性が良好なエリアを含みより広域的で、需要者の中心は県内外の法人企業等である。県内では東北中央道の延伸もあってＩＣ周辺での産業団地整備が進み、企業立地も堅調に推移している。工場地は需要者の土地利用目的により取引規模がまちまちであること等から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場・物流施設・倉庫等の自己使用を目的とした取引が中心の地域であり、民間の貸工場や貸倉庫が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は、時点の古いものも含むが、工業地の４事例から導出され、補修正率の大きいものや、地域格差がやや大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己業務用不動産を中心とする地域であり、同一需給圏内の類似地域に存する実際の取引事例から求めた比準価格は実証的で規範性が高い。一方、自己業務用不動産がほとんどで賃貸市場が成立していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しく適用しなかった。よって、市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を妥当と認め採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国道１３号駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	10815.8 坪 (35757 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場が多い国道に近接する工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山形市山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
標準地の範囲
東	230 m
西	200 m
南	570 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	200 m
面積	30000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一部が店舗利用されている工業団地
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山形上山ＩＣに近く、物流業務の需要はネット通販の影響により堅調であり、コロナ禍により加速傾向にある。高速道路延伸効果もあり、需要増で地価は上昇傾向にあり、しばらくは継続するものと予測される。 (2)高速道ＩＣや国道に近い熟成した工業団地。当地域自体に格別の変動要因はないが、ネット通販の拡大等を背景に物流拠点として工場地の相対的地位の向上がみられる。需要は当面堅調に推移し地価は強含みで推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高速ＩＣ付近を中心に需要は見られるが、供給がほとんど無い状況で、物流事業を中心とした工場地の需要は堅調である。 (2)山形市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推移。直近の県内経済は個人消費が緩やかに持ち直しており、雇用情勢も改善が進んでいるとみられる。
地域要因
(1)東北中央自動車道の延伸工事が進捗中で、来年度中に県北部までの開通が見込まれる。 (2)地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,049 円／平米 7万2,894 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,513 円／平米 5万7,898 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	既存集落区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,901 円／平米 2万9,427 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,274 円／平米 6万414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,274 円／平米 6万414 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ４Ｃ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,594 円／平米 1万8,494 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,848 円／平米 5万9,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,866 円／平米 5万9,065 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４Ｃ３６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山形県
市区町村	山形市
地域	山形県山形市蔵王松ケ丘２丁目１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,352 円／平米 8万3,814 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,029 円／平米 8万2,746 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,723 円／平米 4万8,674 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情